二手房及二手房在交易过程中的特点

陈建刚


　　★陈建刚律师（13381367825）说法：
　　二手房及二手房交易
　　所谓二手房，通常是指再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位的自建住房，在办完房屋产权证后，再次上市买卖，这些房都可称为二手房。目前，我国的房地产市场分为三级：房地产一级市场，即土地市场，是指由国土部门掌握，通过协议、招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商；房地产二级市场，即新建商品房交易市场或叫一手房交易市场；房地产三级市场，是指存量房交易市场，即二手房交易市场。由此可见，房地产市场将新建房屋的首次交易称为一手房交易，经过首次交易的房屋，再次交易或多次交易，都可称为二手房交易。
二手房交易的特点：
　　从房地产市场的发展历程来看，二手房交易一直占据市场的主流，这主要源于二手房交易具有如下的特点：
　　（1）可供选择的房源多。陈建刚律师表示当前旧住房体制与住宅商品化改革进程相交替的过程，决定了二手房来源及范围存在多样性，主要包括允许转让、交换承租权的共有房屋；新建商品房的再次交易；通过房改政策购买取得产权的售后公房；除新建商品房之外原先自有并拥有合法凭证的各类可交易产权和使用权房（如落实政策后恢复产权的私房、商品住宅开发制度之前通过买卖、交换、受赠、继承等方式取得的各类房屋等）。
　　（2）房价弹性大。新房的出售方（开发商）因为有种种顾忌，不会轻易降价；而二手房市场中由于有投资客的存在，降价的空间则十分明显。对于那些因资金链紧张而急于脱手的投资客卖家，在其报价基础上打上八到九折并非难事。
　　（3）购房时可考察小区品质。在购买新房时，小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或是模糊的口头或书面承诺。然而等到交房时，往往会和购房者想象的有较大的出人。而购买二手房就没有这个问题，购房者完全可以在对小区内部考察清楚后再做决定。
　　（4）房屋质量可选择。购买二手房时，完全有条件仔细勘察室内各处，确保房屋质量符合居住要求。比如可以从现成的户型和面积上考察和调节“健康指标”。市场专业人士认为，世界卫生组织规定的“健康住宅标准”中，有两点受房屋户型的直接影响：其一就是健康住宅应满足每天日照3小时以上；其二从户型设计上确保私人空间。从传统意义上讲，在北方如果要保障各个房屋有效的日照时间，一般会首选南北向或南向的户型，其次是东南向或西南向的户型。但选择南北向或南向的户型时，应该注意房屋的进深不能过大，否则整个户型结构都会呈狭长型，处于中间的厅室采光就会比较弱，也就不能确保每个房间采光的均衡。而在选择西南向户型时，应尽量选择卧室不靠西向外墙的户型。因为在冬天，北方一般刮西北风，西向卧室在开窗通风时会比较寒冷。而要确保私人空间，在户型设计上就要做到公私分开，动静分离。也就是将私人活动的卧室、书房与客厅、餐厅这样的公共休息区分开，而像厨房、卫生间这样的辅助区一般起其中的过渡作用。另外，房屋各个功能区的面积大小及比例将直接影响到生活需求的满意度及舒适性，也是考察房产是否为健康住宅的一项重要指标。市场专业人士认为，客厅与主卧的面积比最好不要低于2:3，卫生间与主卧的面积比最好不要低于1：3；而卧、卫、厅的最优比例应为4:1.5：3。
　　（5）可在不同的地段选择同等价位的房屋。虽然次新二手房与新房价格相差无几，但5－10年房龄的商品房及时间更久的售后老公房的价格相对来说更易为人所接受。以北京为例，同样是2万元的单价，买新房可能要在中环以外了，而买二手老公房则可以接近内环。对于上班族来说，途中节省的时间和精力不可小视。而且离市区越近，医疗教育等配套设施也更优。而且，二手房的价格更加多元化，不同楼龄的二手房价格不同，另外，随着各地政府对安居房的上市条件进一步放宽，二手房的价格层次再次细分，经济实力一般的买家可根据自己的需求选择二手房，可以说二手房的价格多元化更适合不同经济实力的买家的需求。
　　（6）购房时可将邻居作为参数进行考虑。在一个投资客云集的社区，周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司，则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前，购房者完全可以一一了解，而不会像买新房时那样一切都是未知数。
　　（7）购买装修过的二手房，省时省力省费用。对于那些购买二手房用做过渡的年轻人而言，毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者，对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的，让购房者省心省力省时间。
　　（8）实际物业管理水平可作为考虑参数。购买新房时，物业管理是没法选择的，一般都由开发商指定，心中完全没有数。在购买二手房时，则可以实地考察，并结合询问小区其他业主来了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况以及是否建立公共设施设备维修专项基金等情况，帮助自己做出正确的选择。
　　（9）二手房性价比高。其实“二手”两字的真正含义是第二次转手，当然二次转手后的房子旧的占多数，但不乏也有崭新的新房子。有些高品质的外销房、优质商品房，即使根本没有住过人，再转手时也是二手房。在购买一手房时，有的人由于某些原因购买了期房，在当今这个市场经济飞速发展的世界里，人生会有很多不可预测的变化，当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉，因此，这样的房子完全是新房子。在价格相差不大的情况下，相比较处于期房状态的新房，购买二手房即买即住，可省去等待的烦恼和焦虑。
　　（10）二手房交易公开透明。目前，我国很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。


——北京律师陈建刚（13381367825）转
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山东省东营市人民政府


关于印发东营市行政效能投诉处理暂行办法的通知

(二OO二年七月三日)

东政发〔2002〕17号

各县区人民政府，市政府各部门、单位：
　　现将《东营市行政效能投诉处理暂行办法》印发你们，望认真遵照执行。

东营市行政效能投诉处理暂行办法

　　第一条为加强对行政机关及国家公务员的监督，改进工作作风，提高行政效能，制定本办法。
　　第二条行政机关及国家公务员要遵守国家法律、法规及有关规定，忠于职守，廉洁勤政，依法行政，高效公正。
　　第三条对行政机关及国家公务员在履行职责过程中有下列行为之一的，自然人、法人及其他组织(以下简称投诉人)可依照本办法进行投诉。
　　(一)无正当理由擅离工作岗位的；
　　(二)态度冷淡、生硬、蛮横、粗暴的；
　　(三)不执行政务公开制度，不按规定程序公开办事的；
　　(四)未在规定时限内办结有关事项或作出答复的；
　　(五)办事推诿扯皮、敷衍塞责、不负责任的；
　　(六)乱收费、乱罚款、乱摊派、违规审批的；
　　(七)投诉人不满意的其他行为。
　　第四条设立市、县区行政效能投诉中心，负责受理行政效能投诉，监督检查政府部门对投诉的受理工作。行政效能投诉中心要设置投诉电话，并向社会公布。市、县区政府部门要确定行政效能投诉受理工作机构。
　　第五条投诉人可以直接到投诉中心投诉，也可采用电话、书面等形式投诉。投诉人投诉时，要据实说明投诉事项、理由、被投诉机关及人员，以及本人姓名、工作单位、联系电话等。
　　第六条投诉受理工作机构受理投诉后，按照分级负责、归口办理的原则，对投诉事项及时办理或转交办理。
　　(一)对投诉受理工作机构职责范围内的投诉事项，必须在接到投诉之日起五个工作日内作出处理。投诉人要求答复的，要及时给予答复。
　　(二)对需要转交办理的投诉事项，要在1个工作日内转交有关部门。被转交部门必须在接到转交投诉事项的5个工作日内作出处理，并将处理情况及时报告交办机构。
　　因特殊情况不能按期办理的，要向投诉人或者交办机构说明理由，适当延长办理期限，最长不超过10个工作日。
　　(三)对不属受理范围的投诉，要向投诉人说明情况。
　　第七条经调查核实，国家公务员确有本办法第三条所列行为的，由主管部门或者相关职能部门作出如下处理：
　　(一)情节较轻的，给予批评教育，年度考核不能确定为优秀等次；
　　(二)情节较重的，扣发年度目标管理奖和年终奖金，年度考核不能确定为称职等次；
　　(三)情节严重的，给予调整工作岗位或者辞退处理；
　　违反党的纪律和行政纪律的，按照有关规定给予相应的党纪政纪处分。构成犯罪的，移交司法机关处理。
　　造成重大损失和恶劣影响的，除追究直接责任者的责任外，追究有关领导的责任。
　　第八条投诉处理结果，作为部门行政效能年度评估的重要依据。
　　第九条对经法律、法规授权或受行政机关委托从事行政管理工作的单位及其工作人员的投诉处理，参照本办法执行。
　　第十条本办法自发布之日起施行。