旅游消费合同/李雪丽

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 11:26:09   浏览:9179   来源:法律资料网
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旅游消费合同

李雪丽 郝连忠


内容提要:我国旅游业近年来发展十分迅速,它是我国的新型经济产业,但我国旅游立法远远滞后于旅游业的发展,从而导致旅游市场出现许多不规范的现象,不仅游客维权的空间很小,旅游企业的利益也很难得到保障,其根本原因就是缺乏一部全国性的旅游大法,从而缺乏法律的有利保障。在此,我们仅着重谈一下旅游消费合同所维系的旅游者与旅游经营者之间的权利和义务及其法律责任,借以说明我国制定一部统一的旅游法的必要性和紧迫性。
关键词:合同 旅游消费合同 债 仲裁 违约责任

引言
市场经济同时也是法制经济,一个行业的发展、繁荣和稳定都离不开法律的保障。而自从上世纪七十年代末我国大力发展旅游业以来,始终没有一个统一的旅游法加以保障。各地虽然都制定了自己的地方旅游法律法规,但由于旅游的异地性以及各地旅游法律法规的不统一性,游客在跨地域旅游时权益并不能得到很好的保障,也使旅游纠纷层出不穷。在对旅游纠纷进行综合分析时,我们发现大多的旅游纠纷发生在旅游者和旅游经营商之间,可见旅游消费合同的制定越来越有其必要性。

一、旅游消费合同的概述
要谈旅游消费合同,我们先看一下合同。关于合同的概念有各种学说,大陆法系通常认为合同是基于一种双方法律行为而达成的协议;而在英美法系,采取“合同是一种允诺”的学说。从现行民事立法来看,我国采用的是协议说。我国《民法通则》第85条规定:“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议,依法成立的合同,受法律保护。”我国《合同法》第2条规定:“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”
原《合同法》直接规定了十五种有名合同,《中国民法典草案建议稿》增加到三十种。其中就包括了餐饮合同、住宿合同、旅游合同,在这几种合同中都隐含了旅游消费的内容。而鉴于旅游者和旅游经营者在旅游业中的重要地位,单独将旅游消费合同列出来进行研究有其必要性和重要的意义。《德国民法典》第651条规定“根据旅游合同,旅游举办人负有向游客提供全部给付(旅游)的义务。游客负有向旅游举办人支付约定的旅游费的义务。”旅游消费合同的概念适用合同的有关规定,同时旅游消费合同的概念又要考虑旅游的特殊性,应强调对旅游者利益的保护。因此,我们可以这样定义旅游消费合同:它是指旅游经营者提供旅游服务给旅游者,旅游者按约定支付报酬,旅游经营者应对游客的人身和财产损害承担严格责任的合同。旅游消费合同规定了旅游者和旅游经营者双方的权利义务关系。

二、旅游消费合同的内容
合同,作为民事法律行为,其内容就是合同条款(意思表示的表现形式);作为债的关系,其内容为合同权利义务,它们也由合同条款固定。①对于债的概念,我国《民法通则》第84条规定:“债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务。” 在此,我们就从债的角度谈一下旅游消费合同的内容,也即旅游经营者和旅游者之间的权利与义务。
1、债权是一种请求权、相对权,它具有相容性、平等性,债权具有四项权能,即给付请求权、给付受领权、债权保护请求权和处分权能。我们从债权的这四项权能来浅析一下旅游消费合同的债权权能:
(1)给付请求权。在旅游消费合同上表现为:旅游者有权利要求旅游经营者提供旅游服务,如要求旅行社提供导游服务、订票服务等,要求旅游交通部门提供交通服务、饭店经营商提供住宿餐饮服务等;而旅游经营者则有要求游客在旅游活动开始前支约定金以及服务提供后支付旅游费用的权利。同时由于旅游的综合性,在服务过程中也存在种种其他复杂的约定义务或旅游规则,双方都可以根据自己的利益对这些方面提出请求,达成协议,尽量保证旅游消费合同的完备性。请求权为合同债权的第一权能,如果从效力角度着眼,为其请求力。
(2)给付受领权。旅游经营者或是旅游者在履行其义务时,另一方(即债权人)有权予以接受,并永久保持因债务人的履行所得的利益。有效的受领该给付,乃为旅游消费合同债权的本质所在,也是债权人(即本质上的受领人)所追求的最终结果。给付受领权体现在债的效力上,构成保持力。
(3)债权保护请求权。我国旅游发展采取的是超前型的发展战略,旅游立法各方面都不完备,导致旅游侵权行为时有发生。随着旅游者的成熟,维权意识日益增强,在旅游消费合同制定后,如果旅游经营者不按照合同的规定履行其义务时,旅游者就可依据该项债权权能请求国家机关如旅游质量监督部门给予保护,强制旅游经营者履行,它表现在债权的效力上就是强制执行力。当然合同纠纷的另一个很重要的途径就是寻求仲裁。仲裁是指纠纷当事人在自愿基础上达成协议,将纠纷提交非司法机构的第三者审理,并作出对当事人均有拘束力的裁决的一种解决纠纷的制度或方式。①旅游消费合同中的双方可以就其存在的纠纷向仲裁结构提起。同样,如果旅游者不能按照旅游消费合同规定履行自己的义务,旅游经营者同样可以寻求相同的解决途径。
(4)处分权能。在旅游消费合同中,处分权能是指旅游经营者或是旅游者可以撤销、免除、让与债权等。旅游业是一个相对比较敏感的行业,很容易受到政治因素如战争、经济因素如汇率、社会因素如去年的非典还有天气因素的影响。当不可控因素发生时,旅游经营者或旅游者都可以协商重新界定自己的权能。
2、在旅游消费合同中,债务是指旅游服务经营者或是旅游者依其约定应该给付的义务,其内容包括实施积极的特定行为(如旅游经营者提供服务,旅游者支付费用),也包括不实施特定的行为(如旅游经营者擅自修改服务承诺,旅游者任意要求增加服务内容)。债务履行的结果不外乎两种:一是使债权人的利益得以实现;二是使债务人失去其既有的利益而处于一种不利益的状态之中。
债务包括给付义务和附随义务。在旅游消费合同中,给付义务就是旅游经营者或是旅游者约定的基本义务,具体而言就是旅游经营者要满足旅游者吃、住、行、游、购、娱等方面的基本需要,同时为了提高自己的竞争力,也会承诺自己独特的服务和给予旅游者特定的优惠;旅游者要支付服务费用。合同的附随义务是法律对合同约定义务的扩张,属法定义务,也是合同义务,表现在旅游消费合同上,就是旅游经营者要遵循诚实信用的原则,必要时应该向旅游者公开整个旅游费用的构成;以及其他的通知、协助和保密等义务;旅游者也要按时交纳定金和服务费用,遵循诚信原则。
权利和义务是旅游消费合同的核心内容,要处理好此中特殊合同债的关系,就必须协调好经营者和游客之权利、义务关系。鉴于旅游是一综合性产业,涉及到旅行社、旅游饭店、旅游交通、旅游景区等多个旅游经营者和旅游者的关系,每个旅游经营者的经营特点都各有不同,我们必须慎重对待旅游消费合同中旅游经营者和旅游者权利和义务内容的规定,即维护旅游者的权益,同时也要考虑旅游经营者的权益,以保证旅游业的健康稳定发展。

三、旅游消费合同之法律责任问题
当事人违反合同的有关规定,就得承担违约责任,违约责任是指当事人一方不履行合同债务,或其履行不符合合同规定时,对另一方当事人所应承担的赔偿损失、支付违约金、强制履行等民事责任。在罗马法上,债务与责任未加区分,二者都被称为“法锁”,并用obligatio一词加以表示。①违约责任与合同债务有着密切联系,违约责任以合同债务的存在为前提,无合同债务即无违约责任,但违约责任并非债务本身,而是债务人违反合同所应承担的民事法律后果,二者是有区别的。
鉴于旅游消费合同的特殊性,我们提出以下问题来探讨一下此种合同存在的法律问题:在由第三方侵权造成损害时,旅游者能否要求旅游经营者承担违约责任?在追究旅游经营者的侵权责任时,旅游者应承担哪些举证责任?在找不到侵害人或侵害人无力承担赔偿责任时,能否使用公平原则要求旅游经营者承担部分赔偿责任?
(一)旅游者在接受旅游经营者提供的服务时,鉴于两者间存在着旅游消费合同关系,经营者负有保护旅游者人身财产安全的合同义务。但在由第三人非法侵害造成游客人身、财产损害时,旅游者能否要求旅游经营者承担违约责任
有的学者认为,依据《合同法》第60条规定,经营者既要按照约定全面履行自己的义务,也要遵循诚实信用原则,按照合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务,这当中也包括经营者对消费者的人身财产安全负有的保护义务。在旅游者和旅游经营者形成旅游消费合同关系后,旅游者在因他人非法侵害遭受人身、财产损害时,可以看作是旅游经营者对合同附随义务的违反,旅游者可以以旅游经营者违反保护义务为由追究其违约责任。还有的学者认为,经营者对消费者的安全保障义务,是一项法定义务。该义务是强制性的,可以作为追究经营者违约责任的法律依据。即便在旅游消费合同中没有明确经营者的安全保障义务,也可将该义务解释为旅游消费合同的必要组成部分,违反该义务就要承担相应的违约责任。不过,鉴于合同法理论中附随义务不得单独诉请损害赔偿的论断和维持附随义务与合同基本义务之间平衡的需要,同时由于在旅游服务过程中服务提供存在很大的不可预测性,第三方的侵害难以有效控制,以经营者负有的安全保障附随义务为诉因来追究其违约责任,在理论和操作上均存在一定的障碍和困难。
笔者认为旅游中的安全保障义务是旅游消费合同的主要义务而非附随义务。2004年3月14日,十届全国人大二次会议通过了第四个宪法修正案,明确的把尊重和保障人权的规定写进了宪法。生命安全是人的一项基本权利,任何合同都不得以侵害他人的生命作为约定内容。保证旅游者的人身安全是旅游经营者法定的义务,该义务不得以契约的形式放弃或者限制。在立法没有明确规定旅游消费合同适用过错责任原则的情况下,应当适用严格责任原则,严格责任原则是指不考虑违约方是否存在主观过错,而以违约行为给对方当事人造成了损害为依据来确定其违约责任。我国《消费者权益保护法》明确规定经营者负有保护消费者人身、财产安全不受损害的法定义务。因此旅游经营者应该持有合法且有效的经营证件,对旅游者开放的经营场所及相关设施必须符合强制性标准或者行业标准,对于特殊旅游场所,服务经营者必须配有足够数量的、合格的安全保障人员,旅游经营者提供的服务内容也应该安全可靠,对具有不安全因素情况的进行提示、警告,严格防范他人对旅游者的侵害,在旅游者有危险或困难时,对游客实施救助。反过来讲,如果旅游服务提供者违反了上述安全保障义务,他就应当对游客受到的损失或伤害承担违约责任。
(二)在追究旅游经营者的侵权责任时,旅游者应承担哪些举证责任
在第三人非法侵害游客造成损害时,游客以侵权为由起诉旅游服务提供者,如果按照我国《民事诉讼法》第64条第一款规定“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”②(也即“谁主张,谁举证”)的要求游客承担全部举证责任,这对游客非常不公平。立法应否考虑旅游消费纠纷中游客举证困难的现实。
在旅游消费纠纷案件中旅游者举证存在的困难和各级法院法官对这类案件的判决会很大程度影响到旅游者与旅游经营者之间旅游风险及利益的分配,因此,我们应该慎重对待侵权举证问题。如果根据我国目前的法律规定,旅游消费侵权纠纷只能适用过错责任原则,根据我国民事诉讼法“谁主张,谁举证”的原则,游客在旅游活动中遭遇第三人非法侵害向旅游经营者索赔时,应当对旅游经营者的主观过错承担举证责任。由于旅游生产和消费的同一性,举证难度加大,更使得这种举证责任的分配非常之不合理,不利于旅游者维护自己的权益。因为经营者相比旅游者来说,无论在经济力量、对旅游设施及旅游环境的安全性了解以及对旅游信息的掌握等方面都优于旅游者,这使得旅游者负责举证对方存有主观过错非常的困难。因此,我们建议立法应该采用过错推定原则或者举证责任倒置。游客在遭遇损害时,有权推定旅游经营者存在主观过错,除非他能证明自己没有过错,否则就要对侵权责任负责。
(三)找不到侵害人或侵害人无力承担赔偿责任之时,能否适用公平原则要求旅游经营者承担部分赔偿责任
旅游消费合同应强调对游客利益的保护,而处于民法之公平原则,其目的就在于填补损害。但从当前的司法实践来看,我国法院在处理这类案件时往往倾向于保护国家利益或国有单位的利益,而漠视对旅游者权利的保护,他们担心一旦判决旅游经营者承担赔偿责任,就会大大增加其经营风险,影响整个旅游行业的发展,这违背了民法之公平原则。公平原则是在当事人都没有过错的情况下才能适用,如果当事人没有过错,或者是在找不到侵害人或侵害人无力承担赔偿责任之时,可以适用公平原则要求旅游服务提供者承担部分赔偿责任。
在第三人侵权的情况下,一般来说,旅游经营者是存在过错的,因此,可以直接依据过错原则追究其赔偿责任,但只要求承担与其过错相适应的责任。
如果侵权发生原因竞合,即损害是由旅游经营者的原因和第三人的原因所造成,应由旅游经营者承担全部责任,同时旅游经营者对该第三人有求偿权,受害游客有重大过失时,可减轻旅游经营者的责任。
旅游消费之法律责任还存在除以上涉及的很多问题,我们只是谈到了生活中常见的一些个问题,社会是发展的,而法律又是社会的调节器,法也应该适时而动,唯有如此,法律才能真正发挥其作用。

结束语
旅游业作为我国的一个新兴阳光产业,其发展后劲实足,但由于我国地方保护主义等因素的影响,单靠地方制定的旅游法规是不能妥善解决旅游中存在的问题,而正相反,不同地方制定的不同的旅游法规,使得旅游秩序非常之混乱,严重干扰了我国旅游业的稳定和发展。旅游消费合同在社会经济生活中日趋重要,由于世界各国经济的发展,人们跨地区和国界的旅游已经相当的普遍,伴随着旅游活动的开展,出现了许多旅游纠纷和问题,这些纠纷和问题迫切需要通过法律途径来解决,但是旅游消费合同的无法可依使得纠纷难以解决,因此,我们必须加快旅游立法。旅游消费合同是旅游法的重要组成部分,它强调对游客利益的保护,旅游服务提供者(旅游公司)对游客的人身和财产损害承担严格责任。
在此,我们浅析了此种合同的相关内容和法律问题,由于水平有限,本文旨在抛砖引玉,希望能够引起众多学者的共鸣。




参考资料:
[1] 参见余延满著:《合同法原论》,武汉大学出版社1999年版。
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国家开发银行办公厅关于印发《国家开发银行代表处运行办法(试行)》的通知

国家开发银行办公厅


国家开发银行办公厅关于印发《国家开发银行代表处运行办法(试行)》的通知
1996年3月12日,国家开发银行办公厅

各厅局、直属单位:
《国家开发银行代表处运行办法(试行)》已经行领导批准,现予印发,请遵照执行。

附:国家开发银行代表处运行办法(试行)
根据国发〔1994〕22号文件和中国人民银行对代表处的批文,为加强国家开发银行(以下简称总行)信贷管理,提高资产质量,完善我行经营管理机制,保证国家重点建设,设立国家开发银行代表处。为使代表处工作制度化、规范化,在总行的统一领导下,按照合理分工,明确责任,规范管理,高效运行的原则运行,拟定本办法。
一、性质和职责
代表处是总行派出的直属机构,不具有独立法人资格。办理总行授权服务项目的有关调查、监督、统计和代理业务监管等事宜。
主要职责:
(一)协助总行对服务区域内项目,特别是重点项目的监管。
(二)协助总行做好贷款本息的回收工作。
(三)协助总行对服务区域内拟贷项目的贷前调查,并受理总行授权项目的评估工作。
(四)负责服务区域内项目代理行业务的监管。
(五)负责服务区域内贷款项目的调查研究,统计分析和情况反映。
(六)办理总行交办的其他事宜。
二、组织机构
代表处实行首席代表负责制,对总行行长负责。
代表处设首席代表1名,副代表1-2名。
代表处根据业务需要,设置必要的职能部门。
三、业务运作
(一)项目调查与评估
1.协助总行拟贷大中型项目的贷前调查工作,由信贷局写出评估报告。
2.根据总行要求,对评审的大中型项目的专题内容进行调查,写出专题调查报告报总行。
3.对授权代表处评估的小型项目,由代表处负责评估,并向授权单位写出评估报告,按总行现行程序办理。
(二)计划和资金
1.对服务区域内重点大中型贷款项目的年度计划提出建议,报总行综合计划局和有关信贷局。
2.根据重点大中型项目年度合同、贷款计划、实际进度和其他资金到位情况,提出分批资金的需求建议,报总行综合计划局和有关信贷局平衡下达。
3.个别服务项目临时急需用款时,由代表处写出专项报告报总行,由有关信贷局商综合计划局、资金局平衡解决。
(三)项目监管
1.参与服务区域内大中型服务项目的总合同签约和管理工作。
2.参与服务区域内项目招标工作,及初步设计、概算调整的确认。
3.协助总行做好贷款本息的回收工作。
4.建立项目档案,及时向总行反馈信息。
5.参与有关项目的后评价工作。
(四)代理行选择与监管
1.服务区域内代理行的选择,大中型项目以代表处为主,商信贷局提出代理经办行选择建议,送有关信贷局和财会局会签,报行领导审批;小型项目由代表处提出建议,商有关信贷局选定。
2.负责服务区域内的代理行资金拨付、贷款使用、本息回收、金融服务等监管工作,定期反馈信息。
3.监管代理业务中遇到的重大问题报总行有关局协助解决。
(五)调查研究
1.做好区域经济与发展情况的调查研究。
2.做好服务区域内大中型项目的调查研究。
3.负责总行下达的专题调查研究。
四、财务监管
1.按总行有关规定,编制年度财务费用计划,报总行批准后实施,年终据实结算。
2.代表处的财务接受总行审计、监督。
五、公文管理
代表处的公文按总行直属局级单位管理。


经济适用住房抑或休矣

王兴敏


  经济适用住房供应体系是伴随我国城镇住房制度改革而产生的。在我国的城镇住房制度体系中,自解放后至二十世纪九十年代中期,国家一直是以住房实物福利分配为城镇住房供应唯一形式的唯一主体,这是与我国在此期间实行计划经济体制分不开的,可这不仅未能有效解决城镇居民紧张的居住问题,而且国家还为此承受了巨大的经济负担。随着我国社会主义市场经济的确立,作为经济体制改革重要组成部分的城镇住房制度改革开始实施并不断深化,明确住房的商品属性,住房不再是国家无偿供应的实物福利品,住房供应须商品化、社会化,并建立针对不同收入家庭实行不同的住房供应体系,满足城镇居民日益增长的住房需求。在1994年国务院国发(1994)第43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》中首次明确具有社会保障性质的经济适用住房供应体系,以后国家又分别几次对经济适用住房的建设、分配、管理等作出规定。2007年,原建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》,从一定程度上说,这标志着经济适用住房在制度层面的成熟。经济适用住房在这十几年的发展历程中,不仅在理论上富有争议,而且在实际运行中,也不难发现这样一种现象:已渐被遗忘的制度产物突然被人们在房地产价格狂涨之时想起,并赋予一项艰巨的任务——稳定住房价格,可在2008年底却又突然面临或存或废的变数之中。那么,面对如此尴尬的情境,不得不令我们对经济适用住房是否具有现实合理性做深层次的分析。

一、经济适用住房为什么被冷落

  一项新生事物的发展不仅需要制度的支撑,而且还受限于现实社会中的实际需求,这种需求是以能否满足所涉各方主体的利益需要为标准,如果能够满足他们的利益要求,各方均有激励来促进该事物的发展,反之,该事物的发展道路将障碍重重,甚至会自消自灭。经济适用住房也不例外。

1、地方政府没有实施经济适用住房的激励

  在我国的城镇住房制度体系中,国家始终处于主导地位,虽然,通过城镇住房制度改革,实现住房供应的商品化、社会化。但是,国家作为城市土地的唯一所有者,同时也是土地的唯一供应者,运用土地供应来调控住房的供应,其主导地位并未发生变化。随着我国国有土地出让制度的建立,房地产开发均须通过地方政府以出让形式取得国有土地使用权,地方政府则收取土地出让金,其逐渐成为地方政府的主要财政收入来源,2007年1——11月间,我国土地出让总价款达9130亿元以上,占财政收入的比重为28.53%。如此巨大的出让金收入满足了地方政府的目标——经济开发,而这个目标又是地方政府的重要政绩表现,故其乐此不疲。相反,经济适用住房建设用地则须以划拨方式供应,这种无偿的供地方式对地方政府而言无异于自断其财源,那么地方政府出于自利考虑,当然不愿意为实施经济适用住房建设而无偿划拨土地。即使在国家三令五申的情况下,地方政府也是将位于区位偏远、周边配套设施不完善等不方便生活居住的土地用于经济适用住房建设。

2、经济适用住房往往超出其保障对象的经济承受能力

  经济适用住房仅供应社会低收入家庭,从该家庭的经济收入特点来看,往往是以收入低(或无收入)且不稳定为多,从其自身的承受能力考虑,虽然经济适用住房价格低于商品住房价格,大多数还是不能够买得起的。即使根据规定可通过商业银行或住房公积金贷款予以支持,但因为该群体或无工作单位或无稳定收入而被排斥于外。另外,由于经济适用住房建设的比较偏远,为此增加的生活成本开支以及物业服务费用,也是经济困难群体必须考虑的一个现实问题。

3、房地产开发企业对经济适用住房建设的冷淡

  从经济适用住房与商品住房的建设行为事实看,二者没有本质上的区别。但二者的结果性质截然不同,其中在利润方面,根据规定房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。而商品住房的利润则远高于此。面对商品住房的暴利,做为以利润最大化为追求目标的房地产开发企业,必然热衷于商品住房建设,没有动力建设经济适用住房。

二、经济适用住房是否具有稳定住房价格的作用

  在市场经济理论中,商品的价格是随着供求关系的变化而波动,当供不应求,则价格上升,反之,价格下降。那么,造成我国住房价格上升的主要因素是供不应求吗?笔者认为,实不其然。在城镇住房制度改革后,住房私有化成为社会的普遍认识——“小康不小康,关键看住房”,与此相对应的则是住房供应市场化,这又与地方政府“以地生财”的经营理念相吻合。于是,土地供应的唯一(仅为地方政府)与住房供应的唯一(仅为房地产开发企业)相结合,形成了住房供应的单边垄断,这极利于二者的利益最大化。另外,住房不同与其他消费品,其不单是消费对象,还可以成为投资对象,当住房价格超出一般人的经济承受能力,其虽然不能购买拥有一处住房,但其对住房的居住需求仍然存在,且无可替代物。此时,这种需求就会成为他人投资住房的机会——或租或卖以获取利益。所以在现实中,并非一户所有一处住房,而是处于一种或无房所有或多房所有的非均衡状态。当住房未成为每一户的消费品时,它却成为少数人的投资品,无房户只有通过在少数人手中有偿取得使用权来满足居住需求,那么,一定的高房价对于投资住房的少数人实现收益是有益的,所以,其热衷于推动房价的走高。
  而经济适用住房的设计初衷是保障低收入家庭,在住房价格飞涨的今天,我们通过经济适用住房建设的增加,来解决低收入家庭的居住需求,从而减少住房市场需求,进而拉低住房价格,这可能就是近年来大力倡导经济适用住房建设的理论依据。但是,这里忽视了以下问题:

1、低收入家庭对住房的首要需求是居住,而非所有。
  对住房的消费需求,既可以通过取得所有权方式实现所有,亦可通过取得使用权方式实现居住,从这一点看,住房消费具有可替代性,即买不起时,可以选择租。那么,低收入家庭作为困难群体,由于自身经济能力的限制,其对住房首要需求是有房居住,而不是有所有权。虽然经济适用住房相对商品住房价格低,可对于低收入家庭仍是一笔非常大的开支,而且还会增加物业服务费用开支,其根本没有经济能力购买住房,而选择租房,因为这是降低其经济负担的最佳选择(这实际也是廉租房制度出台的可行之处)。于是,在现实中,以所有权之方式供应住房明显超出了低收入家庭的支付能力,导致真正需要救济的低收入家庭难以从中受益。

2、经济适用住房的稳定价格作用极其有限
  住房依附于土地上,土地资源的稀缺决定住房资源的稀缺,所以住房的价格亦取决于其所在区位,区位好的住房,其价格自然高于区位差的。当地方政府如上述将经济适用住房建设在比较偏远地区,其对其他区位的住房价格影响是微乎其微的,因为,根据房地产估价理论,不同区位的房地产价格不具有可比性。只不过从统计学角度的数字上可起到拉低作用。再者,住房的建设周期长,容易产生经济适用住房的调剂作用滞时,从而反过来受商品住房价格的调整。这在今年下半年显现得非常明显,当房地产市场低迷之时,人们对经济适用住房亦持观望之状,如北京、广州等地出现经济适用住房弃购现象。因为在经济适用住房的唯一优势——价格优势不存在时,其特定群体就不愿意购买经济适用住房,从而失去对住房产权的自由处分、完全收益。

三、经济适用住房是否经济

  根据产权经济学理论,产权的配置应是有效率的配置,即由低价值向高价值流通,这时有利于社会财富的积累,反之,则是社会财富的浪费。当我们将住房所有权以经济适用住房形式低于市场价格予以配置,对于社会而言,确实没有创造价值。从这一点说,经济适用住房不是一项好制度。
经济适用住房与商品住房两种价格体系,不禁想起我国经济改革初期“两轨制”的存在。当这两种住房存在价格差,一部分人便产生牟利的冲动,产生不公平。虽然《经济适用住房管理办法》明确一些保障措施,但监督执行成本过高。
  另外,经济适用住房由于处分及收益均有所限制,故属不完全产权。产权人如欲对经济适用住房进行处分时,其产权残缺会产生监管所发生的成本以及收益的分配等问题,这从一定程度上会影响经济适用住房的流转。甚至会造成产权人不愿意转让经济适用住房,产生“冷冻效应”,既由于产权人对收益的增值部分不能享有,从而不出租、转让自己对经济适用住房,从而影响经济适用住房利用效率。

四、结论

  综上,经济适用住房是难以满足所涉各方主体的利益需求,其发展如此曲折,也就不难解释了。那么,无法完成使命的经济适用住房确实应该休矣。其被廉租房取代实属必然。