论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富

作者:法律资料网 时间:2024-05-15 14:35:49   浏览:9311   来源:法律资料网
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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中,对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍,购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权,既是购房者迫切关心的问题,也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题,更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权,顾名思义,是指房产的所有权,对购房者来说,产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种,其所有权的取得不以是否交付为准,而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以,购房者从维护自身利益的角度出发,在决定是否购买某个特定房屋时,不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权,更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍,那么,轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中,重则可能导致购房者钱房两空,血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍,其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中,买方的主要义务是支付房款,而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析,是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定,要排除商品房产权过户的法律障碍,应关注以下几个方面:

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者,要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证,该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者,要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况,这些限制卖方处分权的情况包括:

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋,在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋,在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋,未经其他共有人的同意不得转让,并且在同等条件下,其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的,房屋产权人(即出租人)应提前三个月通知房屋承租人,在同等条件下,房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地,并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权,则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前,不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易,原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后,才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

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废除死刑,我们应该做好准备

郭英儒


近日,在“当代刑法与人权保障”全国杰出青年刑法学家论坛上,就湘谭大学法学院院长邱兴隆提出的全面废除死刑的观点,司法部副部长、中国法学会刑法学研究会副会长张军表示,我国当前要重点解决的是改革刑罚制度,设立更多的20年、30年以上的长期刑,以此逐渐减少死刑的适用。由此再次引发一场关于死刑存废的讨论。笔者也笔痒难奈,试论一二。我认为,中国应该废除死刑,并且现在就要做好这个准备了。
首先,基于中国国情。中国太大,以至于国情太复杂,不同于韩日小国,也不能同欧美相比,所以我们如何面对死刑的问题,要从我们自己出发,不能老是看见人家怎么做我们就跟着怎么做,那样是行不通的。我这里所说的废除,不是为了学习他国,而是从我国自己经验的积累所得。中国还不是个法治国家,只是一个正在向法治国家迈进的发展中国家,所以法制不够健全,法治观念还不够深入,人民法律意识淡薄,这就容易导致恶性案件频发,而每年由于司法领域的腐败,警察法官等滥用职权所导致的冤死案件也很多,有很多人无罪或者罪不至死,却被判处死刑,如延安董伟之案,承德一案四判死刑等,至今也难以说个明白,虽然这些只是个案,但不为人知的错案因为被定为铁案而无法翻案的不知有多少。人死不能复生,这是谁都懂的道理,一旦嫌疑人死去,便再也没有申辩的权利和能力,纵然有朝一日冤案昭雪,对于死去之人又有多大的意义呢?死刑的风险正在与此。处于这样的国情,除非哪一天,不再有冤案错案发生,方可适当恢复死刑。否则,死刑不能不废。
第二,实利主义的思考。世间万物,其产生和生长,都是需要外界的不断补充的,而其对于整个环境无任何有利作用,无疑是这个环境的悲哀和损失,单纯的制止这种损失对于整体而言起不到有利的推动作用。对于死刑犯也是如此,即使他罪该至死,但是单纯的让他的生命完结,并不能真正有利于社会的发展。每个人都是社会的产物,每个人生来有对社会尽义务的责任,一个死刑犯,一生给社会和人们带来的都是损害而无任何益处,那么他的责任就还没有履行,应该让他对这个社会有所贡献之后才能容许他生命的完结。给他“亡羊”之后“补牢”的机会,只是杀死他,是对整个社会人群的不负责。这是一个成本问题,整个社会的运作,需要合理的安排,人本身就是最大的资源,而死刑无疑是浪费这种资源的最快捷方式,特别对于一些高智商犯罪,其所能做到的有利于社会的潜力是十分巨大的,因为他对社会有过伤害,就剥夺他的生命,他的能力有利于社会的一面还没有发挥出来,而他的能力是建立在生命基础上的,只有让他活着,才能补偿他对社会应尽的义务,尤其是弥补他自己因为犯罪而给社会带来的伤害。
第三,惩罚的真正方式和重点。惩罚自古便有,也是不可缺少的,古时的惩罚是单纯的肉体惩罚,从刺字到凌迟,方式五花八门,都是想尽办法折磨受刑者的肉体以达到惩罚的目的。那是旧时不文明不理性社会的惩罚方式。今天的文明社会是不可用那么残酷的肉刑的,今天的惩罚不在于单纯的肉体痛苦,而是重在灵魂上的教育和改变,这也是文明社会的需要和表现。我个人认为,死刑是一种原始的肉体惩罚刑,它只是剥夺了一个人的生理意义上的生存,却不见得能使其灵魂受到多大的改变,即使临刑前他会忏悔,也只是忏悔自己的行为导致自己而今这样的结果,却难为受害人而忏悔。惩罚的最高形式不是肉体刑,而应该是精神惩罚,也就是常言所说的“生不如死”。倘若对死刑犯处以无期或有期徒刑,让其在真正悔恨中受到惩罚,使其在惩罚中能真正为受害者作点事情作为补偿,尤其是在刑事诉讼中附带民事赔偿的案件中,如果罪犯死了且无财产,那么受害者便在处决罪犯的同时永远失去对其的任何民事主张权利。死刑对于那种罪大恶极的人来说,却是一种解脱,如杀了数人而被执行死刑,按老观点一命抵一命来说,那是赚了;或者挥霍了人民的财产几个亿后执行死刑,也觉得没什么遗憾了。犯罪人的一点点罪恶感在一声枪响之后就灰飞湮灭了,如马加爵,死是他求之不得的,所以他放弃上诉,一心求死,他得到了解脱。死刑,也许并不是受害者想要的,却是罪犯最想要的。
第四,传统思想中有“杀人偿命”的观点,对于此观点,我认为不能狭隘的以牙还牙,正如一句俗语“狗咬了人,但人不能反过来去咬狗”一样,惩罚不等于报复。如果因为你杀了我,国家就要杀了你,其实是让国家代表受害人去报复犯罪,用国家权利来以暴治暴,那无疑于是国家在做最大的犯罪。如此类推,其他罪名岂不是都要改为:因为你偷了我,所以国家要创造条件来偷你;因为你强奸了我,国家也会让我来强奸你;因为你骗了我,国家也要把你来骗一骗。这其实是社会倒退的表现,更不符合一个法治国家的要求。也有人担心,废除死刑无法给犯罪分子带来威慑力,其实真正作奸犯科,无恶不为的江洋大盗又有几个会惧怕死亡呢?对不怕死,不在乎死的人来说,死刑更象是一种玩笑,一个游戏。
第五,死刑适用过多过滥,不仅会滋长人们对死刑作用的迷信,忽略社会治安和社会管理的基础性工作,忽视犯罪成因的多重性和复杂性,而且不利于整个社会形成一种健康、人道的文化,不利于树立尊重人的生命的观念。死刑适用太多,还会导致罪刑关系的比例失衡,轻重不分,其结果不仅对犯较轻罪行的犯罪分子不公平,而且还会产生其他一些消极后果。河北的特大爆炸案案犯,就是因争吵时,一时情急,失手杀了女友。当他知道他要面对的唯一结果只能是死亡时,他就选择了报复。几百人的生命,有可能正是滥用死刑制度的牺牲品。可我们并没有认真吸取教训,就在这一案中,我们为了抚慰受害者,推卸责任,大开杀戒,甚至将只卖了几只雷管,不知案犯用途的罪犯都给杀了。死刑的使用,总是容易用滥,从而使人们陷入罪者唯有死方能达到惩罚目的的泥潭。
第六,不利于国际和区际刑事司法合作。欧盟已经禁止将有判处死刑危险的犯罪分子引渡给管辖国,其他一些废除死刑的国家也持类似态度,如大走私分子赖昌星逃到加拿大后,加拿大即以其有死刑危险为由拒绝引渡给我国。此外,我国实行“一国两制”,香港、澳门已经废除死刑,在一些涉港、涉澳的案件中,同一种犯罪在大陆受审和在港澳受审,结果悬殊,容易造成认识上的混乱和其他一些不好的影响。
综上,我认为,中国废除死刑制度是一种必然,但决不是一朝一夕就可以改变的,速战速决不能完美的解决问题。现阶段我们对于死刑,首先要在数量范围上控制,我国刑法规定有68个死刑罪名,从1979年制定第一部刑法典到1997年刑法修订,我国死刑立法不但没有减少,死刑适用还扩大到许多非暴力性的经济犯罪和财产犯罪,使我国成为世界上规定死刑罪名最多的国家之一。废除死刑,先要从减少死刑罪名数量和增加有期刑无期刑的数量入手,对于一些非暴力犯罪,可以首先考虑适当更改为有期刑,严重的改为无期徒刑,而有期刑可以效仿其他国家和地区,不只是几年十几年这么短暂,而是更长,根据其罪行严重程度迭加,不设上限,并且为节约司法成本,弥补罪犯所犯过失,服刑犯人要以更多的劳动来换取最大收益,使社会受益,并把该收益用于监狱管理等司法支出,从而达到不增加司法成本废除死刑之目的,且其劳动成果多少直接决定其减刑情况;同时对于在短时间不能废除死刑的罪名,应该严格控制其宣判数量,把死刑核准权收回最高人民法院,并在适当情况下,限制法官的自由裁量权,特别是“严打”时期,切莫从重从快,肆无忌惮。另外,在于使用死刑的对象上要有更严格的规定,比如在年龄上,生理上等条件的规定都要更细,从各个方面尽量做到减少死刑。
死刑之废,势在早晚,而现在是我们该做好准备的时候了。


对一起侵害通信线路赔偿案件的法律分析

葛长生


一、基本案情

  2006年4月18日,被告大庆某建筑安装工程有限公司在承建开鲁县至开鲁火车站段道路施工过程中,将原告中国铁通集团有限公司某分公司管辖的地埋光缆线20芯光缆铲断,致使5500用户的正常通信被迫中断7小时30分。嗣后,原告中国铁通集团有限公司某分公司向被告大庆某建筑安装工程有限公司索赔无果的情况下,于2006年5月30日提起了诉讼,要求依法判令被告大庆某建筑安装工程有限公司赔偿由于铲断光缆所造成经济损失135562元。

二、对本案法律关系的分析

  本案争议的焦点,其一、双方当事人的责任认定问题,即原告在本案中是否存在过错;其二,对原告损失如何认定的问题。

  (一)、侵权人与受害人之间的责任问题。

  第一百零六条第二款规定:公民、法人由于过错侵害国家的,集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。从本案中,原告铁通公司因其管辖的地下光缆被被告大庆公司在施工中挖断而诉至法院,请求被告大庆公司赔偿因光缆被挖断所造成的原告铁通公司经济损失。笔者认为,被告大庆公司在诉讼中已承认挖断光缆的事实,这说明被告大庆公司已经构成侵权,应当承担民事赔偿责任。但是,被告大庆公司是否承担全部责任,还是部分责任,要看原告铁通公司对损害的发生是否存在过错。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定:受害人对于损害的发生也有过错的,可以减轻侵害人的民事赔偿责任。因此,判断原告铁通公司是否有过错就显得尤为重要了。在审理中,我们对原告铁通公司是否有过错进行了审查。

  1、原告铁通公司铺设地下光缆是否符合深度要求。

  被告大庆公司在审理中对这个问题提出了异议,认为原告铁通公司所铺设的地下通信光缆不符合有关深度要求。在审理中,原告铁通公司在举证期限内提供了照片予以证明。笔者认为,根据《通信施工手册》第三条第三款规定:光缆埋深一般穿越主要公路、铁路,主要干线的要达到1.1米深度,支线的要至少达到0.7米。从照片目视情况上看,光缆深度能够达到0.7米,鉴于此,法院根据被告人申请,对深度进行了勘验,由于该线路是开鲁县至开鲁火车站段的主要公路,应根据规定主要干线深度要达到1.1米的要求埋深。经勘验,光缆铺设深度未达到1.1米,因此,原告铁通公司因铺设地下光缆是不符合深度要求而有过错。

  2、原告铁通公司为地下光缆所设的地面标识是否清楚。

  就原告铁通公司地面标识是否清楚的问题,双方存在争议,根据《中华人民共和国电信管理条例》第48条第1款规定:建设地下、水底等隐蔽电信设施和高空电信设施,应当按照国家有关规定设置标志。为此,在审理中,被告大庆公司提出了不知晓作业路段地下铺设有通信光缆,且原告铁通公司所设路面标识不清,故提出了异议;而原告铁通公司在举证期限内只提供了照片予以证明,但在照片上很难看得见地面设有标识的清晰图像。笔者认为,在这个问题上,虽然被告大庆公司已经承认了侵权的事实,但原告铁通公司提供的照片存在一定瑕疵,不能反映当时事发时的客观真实情况,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第三款规定:存有疑点的影像资料的证据不能单独作为认定案件事实的依据。因此,被告大庆公司提出的原告铁通公司所设地面标识不清是有道理的。

  (二)、通信损失的认定问题。

  本案中,原告铁通公司要求被告大庆公司由于铲断光缆提出了二项赔偿请求。一项损失:材料费(市话电缆、电缆热缩管、电缆接续子和其它零料费)、人工费(人工接续费、电缆直埋费、芯线测试费、人工封焊费和夜间施工费)、现场管理费和车辆运输及食宿费;另一项损失:市话费、长话费和网话费。二项合计损失费为135562元。本案中,被告大庆公司对原告铁通公司所提出的第一项损失赔偿请求,由于是实际已产生,且赔偿数额不大,对此没有争议。而第二项损失赔偿请求,即通信光缆损失,数额较大,是双方当事人争议的主要焦点。因此,要弄清焦点就得处理好以下三个问题:

  1、关于原告铁通公司主张通信损失是否合理的问题。

  通信损失是指通信设施受到损害后,由于通信阻断给权利人造成的经济损失。作为原告铁通公司主张的第二项损失赔偿请求法院是否应当保护,笔者认为,根据国务院、中央军委(1982)28号《国务院、中央军委关于保护通信线路的规定》第十一条规定:任何单位和个人,违反本规定,造成损坏线路、阻断通信的,应责令其承担修复线路的费用并赔偿阻断通信所造成的经济损失。因此,该规定第十一条就已经明确了此类案件的赔偿范围,包括通信阻断给权利人所造成的经济损失。

  2、关于通信损失原告铁通公司举证的问题。

  通信损失是客观存在的,由于我国目前技术条件的局限性,通信损失是很难准确把握的。因此,受害人在对通信损失的举证问题上还存在一定的缺陷。在起诉时往往受害人根据有关规定自己算出的通信损失,是单方行为,到了诉讼阶段,有一些侵权人是很难认可的,鉴于此,一般情况下,法官就应向当事人采取释明权,要求对通信损失采取科学鉴定,但从目前我国尚没有专门机构对有关通信损失进行鉴定,司法实践对于通信损失的判断也没有统一标准可以借鉴的,所以,一概要求原告铁通公司举证证明通信损失,是很难为当事人的,也对原告铁通公司是不公平的,作为法官来说,只要原告铁通公司尽到了通信损失的举证义务,就应当综合联系本案的相关证据,考虑到当事人举证难这一因素,充分行使法官的自由裁量权,对此案做出公正裁决。

  3、关于通信损失大小额度,法院如何认定的问题。

  由于通信光缆被挖断,通信被阻断的事实是存在的,通信损失也是客观存在的。因此,笔者认为,法院在认定通信损失大小额度应当综合考虑以下因素:首先,通信被阻断之后,通信光缆损失依据的标准是否具有科学性和合理性。原告铁通公司就通信光缆损失大小已向法院举出了线路被阻断的光缆数和线路被中断的时间,原告铁通公司是依据原邮电部(1983)邮电字458号《中华人民共和国邮电部关于损坏通信线路赔偿损失的规定》、信息产业部《关于中国电信集团公司调整互联网业务资费标准的批复》的二个规定计算出的通信光缆损失。从赔偿损失规定的第四条看,指的是电报、长途电话和农村电话电路阻断时间,以每条电路阻断一分钟,即一路分为计算单位。电报电路每天阻断时间超过一百分钟的,按一百分钟计算,一百分钟以内的按实际分钟计算。电话电路每天阻断时间超过三百分钟的,按三百分钟计算,三百分钟以内的按实际分钟计算。市内电话和农村电话的阻断,以每对用户线、中断线、专线为计算单位。阻断通信不超过一小时的,不收阻断通信的经济损失赔偿费;超过一小时的按一天计算。从赔偿损失规定的第五条看,赔偿费的标准,也指的是国际电报和长途电话电路每路分六元;省际电报和长途电话电路每路分五角;省内电报和长途电话电路每路分三角;农村电话电路每路分五分。

  由此看来,上述规定的出台是为通信电缆损失提供了参考依据,但作为通信光缆损失是不是也同样适用这二个规定呢?笔者认为,首先,随着电信技术快速发展,1983年出台的邮电部458号文件距今已有二十多年,当时通信所使用的电话和电报的电缆,逐渐被今天的高精技术的光缆所代替,电缆开放的电路数一般为几十、几百路,而今光缆所能达到的是几万、上百万路,因此,用老文件计算出的通信光缆损失是不是对当事人来说有一些太不公平了。其次,应当弄清就被挖断的该段光缆数的数量,并开通了哪些数据通信业务,之后,这些数量和通信业务是不是满负荷使用。从通信技术发展来看,此段被线路被阻断不可能在这一时刻5500用户都在实际使用,存在着不能满负荷使用的情况,本案中,原告铁通公司是以满负荷使用通信业务作为损失计算标准的依据,缺乏科学性和合理性。第三,通信光缆被挖断,通信被阻断的事实是存在的,通信损失也是客观存在的。虽然当事人计算通信光缆损失存在一定的局限性,但法院简单以当事人自己算出的通信光缆损失是单方行为为由, 驳回原告铁通公司通信光缆损失是不公平的。笔者认为,审理此类案件要综合考虑到各种因素,尽管我国目前对通信光缆损失标准尚未有明确的法律规定,但这并不说明光缆损失不存。既然通信损失是客观存在的,我们就应当考虑到当事人的损失,也要惩罚侵权人,更要使通信损失额度趋于公平合理,审理中,我们就应当对通信光缆损失给予部分的保护,以达到公平合理的目的。

  基于上述法律分析,原告铁通公司在整个案件纠纷中,也存在一定的过错,应当减轻被告大庆公司的民事赔偿责任。因此,法院在查明事实的基础上,主持双方当事人在互让互谅的基础上,自愿达成了如下协议:一、被告大庆公司同意赔偿原告铁通公司经济损失3万元。二、原告铁通公司自动放弃经济损失105562元的诉讼请求。