北京市地方税务局


北京市地方税务局关于修订《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》的通知
京地税征〔2004〕181号

各区、县地方税务局、各分局，市局各业务处室：
为确保《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局个人出租房屋管理办法>的通知》（京地税征〔2003〕685号）（以下简称《办法》）的贯彻落实，妥善解决执行过程中出现的问题，市局对原《办法》进行了修订，现印发给你们，请依照执行。
对在原《办法》执行期间，按综合征收率征收税款，并单独征收入库的个人所得税，纳税人税负加重的，可以由纳税人持完税凭证直接到主管地方税务机关办理退税。





二○○四年四月十四日




《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》（修订）

第一条 为适应社会主义市场经济的发展，进一步加强个人出租房屋的税收征管，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和其他有关税收律、法规和规章的规定，并结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 个人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞，下同）在本市范围内出租房屋而发生的应税行为，均适用本办法。
第三条 个人出租房屋并取得收入，依法应分别申报缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税。（以下统称“税费”）。
第四条 对个人出租房屋应征收的各项税费可选择以下方式计算缴纳：
一、分税种计征方式：按照政策规定，分税种计算缴纳各种税费；
二、综合征收率计征方式：按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。
对个人出租、转租或再转租行为，本着纳税人自愿和不增加税负的原则，确定分税种计征或按综合征收率计征方式。
第五条 对于纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，各区县地方税务局、地方税务分局应根据当地实际情况，并结合房屋的地区分布、结构类型、质量面积、市场租金价格等不同情况核定其应纳税额。
第六条 各区县地方税务局、地方税务分局根据实际情况可自行征收个人出租房屋的各项税款，也可委托其他单位或部门（以下简称“代征人”）代征代缴。
第七条 各区县局、分局的税务所应认真做好个人出租房屋的税款征收入库的各项工作，并可以为完税方提供代开发票的服务，同时做好税源资料的搜集整理工作。
第八条 受税务机关委托的代征人必须具有健全的管理机构，各项规章制度完善，并且具有代征税费的实际能力。
第九条 代征人可确定为各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局以及街道办事处、乡镇政府或经主管地方税务机关确认的其他单位。
第十条 代征人的代征资格由各区县地方税务局、地方税务分局认定，在双方协商一致后应与代征人签定《委托代征税款协议书》（一式四份）。同时各区县地方税务局、地方税务分局向代征人核发《委托代征证书》。
第十一条 代征人应严格按照税收法律、法规和规章的规定，严格依照《委托代征税款协议书》规定的代征范围、代征内容、权限以及期限进行税款的代征代缴工作，认真履行代征义务，严格遵守北京市地方税务局的《委托代征税款管理的暂行规定》，并指定有关人员为办税人员，由办税人员专门负责具体的代征工作。
第十二条 代征人不得再行委托其他单位代征。
第十三条 如遇国家税收法律、法规和规章的废止或修订，税务机关应及时通知代征人，并修改或终止《委托代征税款协议书》，换发或取消《委托代征证书》。
第十四条 税务机关对税款代征工作有权进行检查、监督、指导，并负责对代征人的办税人员进行相应的业务辅导和培训，及时向代征人提供代征税款所需的各种税收票证。
第十五条 税务机关可根据实际需要，向代征人提供发票。
第十六条 代征人应接受税务机关的指导和检查，定期向税务机关通报有关情况，提供资料信息等。
第十七条 代征人应按照有关规定向税务机关领购发票和税收票证，并严格执行《中华人民共和国发票管理办法》和《北京市地方税务局税收票证管理办法》以及其他有关税收法律、法规和规章的规定，做好发票和税收票证的各项管理工作。
第十八条 代征人应在代征税款时向纳税人开具税务机关规定的完税凭证，税款专户存储，严禁挪用税款，并在次月10日内使用《中华人民共和国税收缴款书》填报房产税科目（个人出租房屋子目）向银行汇总解缴税款。
第十九条 代征人应于次月10日内将上月的税票、发票使用情况和征收税款的情况报送税务机关。
第二十条 税务机关应按规定依据实际入库的代征税款的5%的比例向代征人返还手续费。
第二十一条 代征人不得从代征税款中坐扣手续费。
第二十二条 纳税人有违反本办法规定的税收违法行为的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关税收法律、法规及规章的规定予以处罚。
第二十三条 本办法第八条规定的代征人以外的单位和个人不得进行税款征收活动。未经税务机关依法委托征收税款的，责令其退还并依法给予行政处分或行政处罚；致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 代征人在代征税款的过程中，纳税人拒绝代征税款的，代征人应在24小时内报告主管税务机关，由主管税务机关依法进行处理，代征人不得对纳税人进行处罚。
第二十五条 纳税人与代征人在代征税款时发生争议，可以向委托代征税款的税务机关的上一级税务机关申请行政复议。
第二十六条 代征人有下列情形之一者，税务机关可以单方面终止《委托代征税款协议书》，取消其代征资格和《委托代征证书》：
（一）未按照《委托代征协议书》规定办理代征业务的；
（二）代征人玩忽职守，不征、少征税款的；
（三）代征人故意刁难纳税人或者滥用职权多征税款的；
（四）代征人再行委托其他单位和个人代征税款的。
第二十七条 本办法由北京市地方税务局负责解释。
第二十八条 本办法从2004年4月1日起执行，以前有关规定与本办法不符的，以本办法为准。

上海市房屋土地管理局


上海市房屋土地管理局关于贯彻《上海市公有住房差价交换试行办法》的实施意见
上海市房屋土地管理局



《上海市公有住房差价交换试行办法》（沪府发〔1999〕4号，以下简称《试行办法》）已于1999年1月19日由上海市人民政府颁布。为贯彻执行《试行办法》，规范公有住房差价交换行为，加强房地产交易管理，特提出如下实施意见。
一、适用范围
本市行政区域内居民承租的公有住房，包括直管公有住房和系统公有住房差价交换（以下简称差价换房）均应按《试行办法》进行。
本市行政区域内单位承租的（或单位保留承租权的）公有住房，也可按《试行办法》进行差价换房。
无本市城镇常住户口的个人和非本市注册登记的单位不得通过差价换房取得公有住房承租权。
二、方式和限制
差价换房有以下三种方式：
1．公有住房承租权与公有住房承租权的交换；
2．以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权；
3．有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。
凡按照《关于出售公有住房的暂行办法》（房改售房方案）可以向承租居民出售，但居民尚未购买的成套独用公有住房（以下简称可售公有住房），只可以按上述第1种方式交换其他公有住房承租权，不得采取第2、3种方式交换商品住房或其他住房所有权或有偿转让。如需交换商品
住房或其他住房所有权的，则必须按《关于可售公有住房上市出售试行办法》规定办理。
凡未纳入《关于出售公有住房的暂行办法》可出售范围的公有住房（以下简称不可售公有住房）可以选择上述三种方式进行差价换房。
承租居民之间、承租居民与单位之间公有住房承租权交换或单位之间有偿调拨公有住房承租权的，均应按上述规定方式办理。
承租居民进行差价换房必须符合下列条件：
1．差价换房不得造成当事人新的居住困难，即差价换房后，原承租居民的人均居住面积应高于市政府规定的解决居住困难标准；
2．承租居民进行差价换房前应取得同住成年人的书面同意；
3．承租居民以公有住房承租权交换商品住房或其他住房所有权的，所交换的商品住房或其他所有权住房应是已取得房地产权证（或房屋所有权证）的住房。
三、差价换房合同
差价换房当事人应当签订书面合同。其中：
1．当事人交换公有住房承租权，或以承租权交换商品住房或者其他住房所有权的，应签订《上海市公有住房差价交换合同》；
2．当事人转让公有住房承租权的，应签订《上海市公有住房承租权转让合同》。
《上海市公有住房差价交换合同》和《上海市公有住房承租权转让合同》示范文本由市房地局制定。差价换房当事人可使用市房地局制定的示范合同文本或参照示范文本订立合同。
差价换房合同必须经原公有住房承租人和其同住成年人签字同意。
四、价款和使用
差价换房的价格由当事人双方协商议定。
承租居民按《试行办法》规定有偿转让公有住房承租权的，除本人（或同住人）前2年已购住房或其他特殊原因经所在地区、县房地产管理部门批准外，应在房地产交易中心审核准予差价换房后，将转让所得价款存入受理该差价换房的区、县房地产管理部门指定的银行，并由银行开具
购房存款单。
取得购房存款单后，应按下列规定使用：
1．购房存款单应专项用于购买商品住房或其他住房，不得转让、质押。凡不购房的，3年之内不得兑取现金。购房存款单满3年，承租居民可兑取现金；
2．承租居民使用购房存款单购买商品住房或者其他住房的，应凭房地产交易中心盖章的《已购住房证明》等材料，向银行办理有偿转让价款转移支付和余款支取手续；
3．除购房存款单户名本人和直系亲属共同购房外，购房存款单一般只能由存单户名本人购房使用。
本市注册的单位有偿转让公有住房承租权的，取得的价款应存入单位的住房基金。
五、征询
差价换房的公有住房承租人应按下列规定向公有住房出租人或者出租人委托的物业管理公司（以下统称出租人）办理征询：
1．凡直管公有住房承租权交换本区县的直管公有住房承租权、商品住房或其他住房所有权，或直管公有住房承租权有偿转让的，应在当事人签订差价换房合同并申办差价换房审核手续后，由房地产交易中心办理征询；
2．除上述情况外，其余差价换房均由公有住房承租人在签订差价换房合同前办理征询。
承租人应持《租用公房凭证》向房地产交易中心领取《上海市公有住房差价交换征询表》（以下简称《征询表》），填写后，持《征询表》向出租人进行征询。
出租人应当自收到《征询表》之日起7日内给予书面答复。不同意差价换房的，应在《征询表》所列范围内说明理由；逾期不答复的，视作无异议。
六、差价换房审核
当事人订立差价换房合同后10日内，按照下列规定向房地产交易中心办理差价换房审核手续：
1．交换承租权的公有住房在同一区、县的，向公有住房所在地区、县房地产交易中心申请；
交换承租权的公有住房不在同一区、县的，交换有差价的，向价格高的公有住房所在地区、县房地产交易中心申请；交换无差价的，当事人可选择向其中一个区、县房地产交易中心申请。
2．交换商品住房或者其他住房所有权的，向商品住房或者其他所有权住房所在地区、县房地产交易中心申请。
3．有偿转让的，向公有住房所在地区、县房地产交易中心申请。
当事人办理差价换房手续时，应当向房地产交易中心提交下列文件：
1．差价换房合同；
2．租用公房凭证（或保留承租权证明）或者商品住房、其他所有权住房的房地产权证；
3．双方当事人的身份证明；
4．当事人委托他人办理差价换房手续的，应提交当事人的委托书和代理人的身份证明。
房地产交易中心应自取得出租人的征询意见之日起的13日内，完成差价换房的审核工作。对于符合条件和手续的，开具《准予公有住房差价交换通知书》（以下简称《通知书》）。对不符合条件和手续的，作出不予差价换房的决定。
凡承租居民有偿转让公有住房承租权的，可凭银行开具的购房存款单，向房地产交易中心申领《通知书》，其中承租居民前2年已购房的，凭前2年已购房的证明文件（房地产权证或差价换房合同），向房地产交易中心申领《通知书》。
七、差价换房合同的注记
房地产交易中心准予当事人的差价换房后，应在开具《通知书》的同时，在差价换房合同备注栏内注记盖章。
自1998年4月1日起至1999年2月28日止，已按规定办理差价换房，取得公有住房承租权的居民，应在1999年12月31日前按上述规定，持取得的《租用公房凭证》和已经交易中心审核的差价换房合同，向原审核批准的房地产交易中心补办注记。
八、变更租赁关系和登记
差价换房当事人自取得房地产交易中心出具的《通知书》之日起的7日内，持《通知书》、原租用公房凭证（或保留承租权的证明）和当事人户籍证明或单位注册证明等材料，向出租人办理公有住房租赁关系变更手续，换领《租用公房凭证》或《保留承租权的证明》。
其中交换商品住房或者其他住房所有权的，在房地产交易中心准予该公有住房差价换房的同时一并办理所交换的商品住房或者其他住房的交易过户和变更登记手续。房地产交易中心应自出具《通知书》之日起的17日内发放房地产权证。
九、差价换房后的租金交纳
差价换房后公有住房所有权的权属性质不变，其共用部位仍按原来的使用状况共同使用。取得公有住房承租权的当事人仍应按照本市公有住房管理规定和租金标准按期向出租人支付租金。租赁期间，本市公有住房租金标准调整的，仍应按照调整后的租金标准支付租金，但在取得该公有
住房承租权后，其住房面积超过规定标准住房面积的，可凭已注记的差价换房合同和《租用公房凭证》，不计算住房面积超标准部分增加的租金。
十、继续承租
凡通过交换商品住房、其他住房所有权或有偿转让方式，取得公有住房承租权的居民，丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的，其本市城镇常住户口的配偶或者直系亲属在不影响同住人居住权的前提下，可凭已注记的差价换房合同和《租用公房凭证》向出租人办理租赁关系变
更手续，继续承租。
继续承租的居民可以由当事人指定；当事人未指定的，可以参照财产继承顺序确定。
十一、拆迁安置
差价换房后，公有住房因城市建设需要拆迁的，仍按照本市居住房屋拆迁安置的有关规定，对公有住房承租权人进行安置。
十二、经纪机构
凡从事差价换房中介业务的房地产经纪机构必须是经工商行政管理部门登记注册，取得房地产经纪（含公有住房差价交换）经营业务，并经房地产管理部门备案认定的机构。
房地产经纪机构从事差价换房中介业务应与当事人签订书面的房地产经纪委托合同。受委托的房地产经纪机构和人员应在当事人签订的差价换房合同内签字盖章。不按规定在差价换房合同内签字盖章的，当事人可以拒付中介服务费。
十三、差价换房的收费
有偿转让公有住房承租权的，由承租人按公有住房承租权转让成交价格的0．5％，向房地产交易中心支付差价换房的交易手续费；公有住房交换商品住房或其他住房所有权的，由差价支付方按价差的0．5％，向房地产交易中心支付差价换房的交易手续费。差价换房应支付的交易手
续费不足100元的，按100元收取。
当事人按规定办理入住或退房、退租各项手续的，每次向出租人支付50元。
十四、其他
1998年6月我局下发的《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》中规定的不可售公有住房转让使用试行日期现延长至1999年2月28日。

附件：

上海市公有住房差价换房征询表
编号：（ ）第 号
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| 租 赁 户 名 | | 身份证号 | | 联系电话 | |
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| 住 房 座 落 | 区（县） 路 弄（新村） 支弄 号 室（部位） |
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| 公房凭证编号 | | 房屋类型 | | 房屋设备 | |
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| 独 用 面 积 | | 居室间数 | | 朝 向 | |
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| 配偶及同住人员＿＿＿＿（人）〔其中：成年人＿＿＿＿（人） 未成年人＿＿＿＿（人）〕 |
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|差 价| |第 第
|换 房| 承租人签名： （盖章） |一 二
|原 因| 年 月 日 |联 联
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| |（1）整幢独用的花园住宅： （2）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的； |由 送
|物 业|（3）产权不明晰的； （4）在户籍冻结地区内的； |出 区
| |（5）已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的； |租 、
|管 理|（6）承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的； |人 县
| |（7）已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的； |或 房
|部 门|（8）需要用于落实私房政策的； |其 地
| |（9）依法应当由出租人收回的。 |委 产
|征 询|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|托 交
| | 经核，该承租人承租的公有住房无／有上列（ ）的情况 |的 易
|意 见| |物 中
| | 经办人：＿＿＿＿＿＿ |业 心
|（√）| ＿＿＿＿物业管理单位（盖章） |公
| | 年 月 日 |司
|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|留
|备注 | |存
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1999年2月23日