物业纠纷案件特点、剧增原因及解决对策/傅一波

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 06:40:33   浏览:8235   来源:法律资料网
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随着我国住宅建设迅猛发展,大量住宅小区投入使用,物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多,物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增,2010年、2011年2月分别是73件、92件,2012年截止到4月20日,就已受理63件。物业管理涉及干家万户,处理不当容易引起连锁反应,导致矛盾激化并引发群体性事件,应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点

一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中,由物业公司作为原告提起诉讼的达193件,占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前,物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一,权利义务明确的特点,单个案件涉及众多法律关系,各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费,大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩,但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中,物业公司胜诉的为208件,占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时,会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中,有11家物业公司14批次案件起诉,每一批案件至少的达9名业主,多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益,形成了共同利益圈,在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。

二、物业服务纠纷案件的主要原因

一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题,有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足,造成建设与管理脱节,房产商在房屋出售后一走了之,造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中,有29件涉及此类问题,占物业纠纷案件的12.7%。

二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中,有221起案件的业主提出了类似抗辩,占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等,业主都会认为物业不尽责任。

三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系,两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解,由此产生的权利义务认识就大相径庭,这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司,因为即使有正当理由向物业提出了,物业认为理由不正当的,仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少,甚至根本没有提供服务,但物业费没有区别,业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。

二、解决对策

一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则,对资金的支出实行严格的分级审核制,防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。

二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限,可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题,最方便也最经济。

三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通,讲道理、改进工作方式,或是协助业主解决问题,除一些极端特例的业主外,尽量不要直接采取诉讼方式解决,否则会使矛盾迅速升级。

四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求,考虑到物业服务也存在令业主不满意之处,故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵,调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。

五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质,对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况,实行奖励和处罚并举的措施,以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信,强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育,转变物业管理人员的服务意识,树立市场意识和服务理念,增强物业管理队伍的整体素质,提高服务质量,切身为业主的利益考虑,提高协调和沟通能力,要靠服务取得业主信任。



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国家工商行政管理总局关于工商行政管理机关能否适用《公司法》第219条规定查处中介机构违法行为有关问题的答复

国家工商行政管理总局


国家工商行政管理总局

关于工商行政管理机关能否适用《公司法》第219条规定查处中介机构违法行为有关问题的答复

工商企字[2002]第148 号

 

安徽省工商行政管理局:

你局《关于工商行政管理机关能否适用<公司法>219条规定查处中介机构违法行为的请示》收悉。经研究答复如下:

一、会计师事务所、资产评估事务所既是中介机构,也是企业,必须依法履行营业登记手续。根据《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证为类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》(国办发[2000]51号)规定,中介机构组织形式为合伙制或有限责任制,经审查批准后到登记管理机关办理重新设立手续。工商行政管理机关依据《合伙企业法》、《公司法》及《公司登记管理条例》有关规定对会计师事务所、资产评估事务所等中介机构进行登记注册和监督管理。

二、工商行政管理机关依法享有对会计师事务所、资产评估事务所等中介机构的行政处罚权。《国务院关于整顿会计工作秩序进一步提高会计工作质量的通知》(国发[1996]16号)明确规定:“对会计师事务所(审计事务所)和注册会计师违反了《中华人民共和国注册会计师法》或审计准则、规则,有隐瞒真实情况、甚至通同作弊的,要依法严肃处理,并取消其注册会计师的执业资格;情节严重的,工商行政管理部门要依法吊销该会计师事务所或审计事务所的营业执照。”《财政部、国家工商行政管理总局关于进一步规范企业验资工作的通知》(财会[2001]1067号)第十三条也明确规定:“各级工商行政管理部门和财政部门应当依各自职权,加强对企业登记和会计师事务所验资工作的管理。对企业提交虚假证明文件或采取其他欺诈手段取得登记,会计师事务所违反执业准则和有关规定的,应当依照国家有关法律、法规的规定予以处罚。”

三、工商行政管理机关对所登记企业(包括中介机构)负有监督管理职责,可依据《公司法》第219条规定查处会计师事务所、资产评估事务所等中介机构在公司登记过程中的违法违规行为。

二OO二年七月一日

湖南省通信条例(2004年修正)

湖南省人大常委会


湖南省人民代表大会常务委员会关于修改《湖南省通信条例》的决定


(2004年7月30日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2004年7月30日湖南省人民代表大会常务委员会公告第23号公布 自公布之日起施行)



湖南省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议决定对《湖南省通信条例》作如下修改:

一、删去第八条第二款、第十七条、第十八条、第三十七条第(三)项。

二、第三十六条第(一)项修改为:“买卖、仿造或者转借《进网许可证》、进网标志及有关批准文件”。

本决定自公布之日起施行。

《湖南省通信条例》根据本决定作相应修正,重新公布。



附:湖南省通信条例(2004年修正本)

(1998年1月7日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 根据2004年7月30日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈湖南省通信条例〉的决定》修正)

第一章 总则

第一条 为规范通信经营行为,保障通信安全、畅通,发展通信事业,适应经济建设和社会发展的需要,根据国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本省行政区域内的通信规划、建设、保护、经营服务及其监督管理活动。

通信活动凡涉及无线电、广播电视管理的,必须按照国家有关法律、法规的规定执行。

第三条 县级以上人民政府应当加强对通信工作的领导,将通信建设纳入国民经济和社会发展计划,按照统筹规划、协调发展的原则,发展通信事业。

第四条 省邮电行政管理部门负责全省的通信行政管理工作,地、州、市邮电机构负责本行政区域的通信行政管理工作。

第五条 省邮电行政管理部门和地、州、市邮电机构(以下统称邮电管理机构)应当加强对通信工作的监督管理,鼓励和保护公平竞争,维护正常的通信秩序,确保通信迅速、准确、安全、方便,保护用户的通信自由和通信秘密。

第二章 规划与建设

第六条 县级以上人民政府应当组织有关部门编制本行政区域的公用通信发展规划。

城市总体规划应当包括公用通信发展规划。

第七条 通信建设必须服从国家和省通信发展规划,充分利用现有的通信网资源,避免重复建设。

第八条 公用通信设施建设应当与城镇建设项目同时规划、设计、施工和验收。

第九条 新建、扩建办公楼、住宅楼等民用建筑,应当按照公用通信发展规划和通信建设标准,将其用地范围内的通信管线、通信设备房、标准信报箱(群)等通信服务设施,纳入工程设计范围,并同步施工,所需资金纳入建设项目总投资。

第十条 新建、扩建机场、港口和较大的车站、码头,应当建设与之相适应的公用通信服务网点、邮件装卸转运场所、通信运输车辆出入通道以及通信管线。

新建、扩建桥梁、涵洞、隧道、城市道路和高速公路,应当根据公用通信发展规划预留、预埋通信管线。

本条规定的公用通信服务设施的建设费用由公用通信企业承担,当地人民政府统筹建设的除外。

第十一条 公用通信企业应当在方便群众的地方设置分支机构以及邮筒等公用通信服务设施;设置电杆应当节约用地,不占或少占耕地;损坏路面、青苗、树木以及其他附着物的,应当负责修复或者按照国家有关规定予以补偿。

第十二条 公用通信企业可以在建筑物、构筑物上无偿附挂通信线路;但附挂通信线路的方案应当征得建筑物、构筑物所有者或者管理者的同意,不得影响建筑物、构筑物的结构强度和使用,不得危及公共安全、影响市容景观;因附挂通信线路造成建筑物、构筑物损坏的,应当负责修复或者补偿。

已附挂通信线路的建筑物、构筑物检修、改造或者拆迁时,其所有者或者管理者应当提前七日告知公用通信企业,公用通信企业应当无偿迁改。

第十三条 县级以上人民政府以及邮电管理机构和公用通信企业应当通过提供技术、资金、设备等方式扶持农村贫困地区、少数民族地区的公用通信建设,促进农村和少数民族地区公用通信事业的发展。

第十四条 凡利用外资在本省行政区域内从事通信建设活动,按照国家有关规定执行。

第三章 通信经营

第十五条 通信企业开展经营活动,应当遵守自愿、平等、诚实信用的原则,遵守商业道德,不得损害国家利益和用户的合法权益。

通信企业之间应当相互协作,公平竞争,不得采取不正当手段损害其他经营者的合法权益、扰乱通信市场秩序。

第十六条 本省行政区域内的下列通信业务,由国务院批准经营的通信企业经营:

(一)信件和其他具有信件性质的物品的寄递(含速递);

(二)邮资凭证的发行,邮资票品的制作、销售;

(三)邮政编码簿、邮票目录的编印、发行;

(四)电话号码簿、电话磁卡及其他通信有价证卡的印制、发行;

(五)电话、会议电话、900兆赫无线移动电话、数据通信、图文传真、电报、民用通信卫星转发。

前款规定的通信业务,通信企业可以按照国家有关规定委托其他单位或者个人代办。

第十七条 凡销售接入公用通信网的电话机、移动电话机、无线寻呼机等通信终端设备,必须符合国家标准或者行业标准,具有国务院通信行政主管部门颁发的《进网许可证》和进网标志。

第十八条 专用通信网及其专用通信设施需对外经营、出租的,应当按照国家有关规定办理经营许可手续。

第十九条 发行、销售邮资凭证、邮资票品及其他通信有价证卡,应当遵守国家有关规定;不得在规定的统一发行日前发行、销售邮资凭证、邮资票品,不得低于面值销售邮资凭证、邮资票品及其他通信有价证卡。

第二十条 从事通信信息服务业务的通信企业编发信息不得违反国家法律、法规的规定。

第四章 服务与监督

第二十一条 通信企业应当建立健全各项规章制度,加强内部管理、工作人员岗位培训和职业道德教育,提供优质服务,接受社会和用户的监督。

第二十二条 经营通信业务的企业和个人应当在营业场所悬挂经营证照,公布营业时间、业务种类、服务标准、收费项目及标准,经营公用电话、公众用户传真业务的,还应当安装收费显示器。

第二十三条 通信企业安装、迁移用户终端设备,排除设备和线路故障,投递邮件、电报,应当按照国务院通信行政主管部门规定的服务时限和标准完成。

第二十四条 通信企业对通信设施进行检修或者更新,需要中断用户通信或者变更用户号码的,应当提前七日公告并通知用户。

第二十五条 通信企业工作人员以及代办人员应当遵守职业道德,坚持文明礼貌、优质服务,不得无故拒绝、拖延、中断通信业务;不得勒索用户或者搭售商品;不得冒领、隐匿、毁弃、私拆邮件和电报;不得故意延误邮件、电报传递;不得拖延兑付邮政汇款或者强迫邮政储蓄;不得窃听用户电话或者泄露用户的通信情况。

第二十六条 邮电管理机构应当加强对通信服务的监督,采取设置监督电话、举报箱、接待来访等方式,接受用户对通信服务的投诉和举报;对通信服务质量的投诉,应当在十五日内答复投诉人;对通信企业工作人员违法行为的举报,应当在三十日内作出处理。

第五章 通信保护

第二十七条 通信企业应当加强通信设施的维护和管理,确保通信安全畅通。设有通信设施的地方应当设置明显标志。

第二十八条 通信设施布局和微波通信、卫星通信通道的路由、走向等资料,应当报送当地规划、建设、无线电管理机构等有关部门备案。

在已有的微波通信、卫星通信地球站等通信通道的净空保护区域内,不得兴建影响通信畅通和危及通信安全的建筑物、构筑物;确需建设的,应当经规划、无线电管理和邮电管理等有关部门同意,并由建设单位负责通信设施改建或者承担通信安全防护的费用。

第二十九条 通信线路与林木之间应当保持规定的距离,林木因自然生长而影响通信线路安全时,通信线路维护人员可以修剪,排除影响。

第三十条 带有公用通信专用标志的车、船在执行邮政运输和投递任务以及电信抢修任务通过桥梁、渡口、隧道、检查站时,有关方面应当优先放行;凭公安机关核发的通行证,可以不受禁行路线、禁停地段的限制;交通违章时,有关主管部门应当记录后放行,待其完成该次任务后再行处理。

第三十一条 通信用户应当按照国家和省规定缴纳有关通信资费;逾期一个月仍不缴纳的,通信企业可以暂停通信服务。通信企业应当在用户补缴资费后二十四小时内恢复通信服务。

第三十二条 禁止下列危及通信设施安全的行为:

(一)向公用电话机投塞杂物或者损毁光结点机、分线盒(箱)、交接箱及其他通信设施;

(二)在通信线路设施上搭挂其他线路;

(三)在距电杆、拉线塔杆、无线电塔杆五米内,距架空主干线路两侧或者通信天线区域外侧各三米内,在地下通信电缆、光缆、市话管道边缘两侧各三米内建房、搭棚、挖砂、取土、倾倒腐蚀性物品;

(四)在设有水底通信电缆、光缆标志的水域禁区内抛锚、拖网、挖砂、爆破以及从事其他危及电缆、光缆安全的作业;

(五)在危及通信设施安全的范围内烧荒、烧窑、爆破以及堆放易燃易爆物品。

第三十三条 任何单位和个人未经批准不得实施下列行为:

(一)利用用户交换机出租中继设备、线路或者有偿装设电话;

(二)将国内甚小天线地球站通信终端设备接入公用通信网或者对外提供通信经营服务;

(三)利用公用通信网加装通信终端设备进行接入、上网试验;

(四)利用电话单机加装计算机和其他通信终端设备;

(五)将电话单机线改为用户交换机中继线或者改为开办其他业务的中继线;

(六)拆改用户交换机中继设备、更换用户交换机型号或者增加用户交换机容量。

第三十四条 任何单位和个人不得实施下列行为:

(一)买卖、伪造或者转借《进网许可证》、进网标志及有关批准文件;

(二)盗用或者复制他人电话、在网计算机及其他通信终端用户帐号、号码、户号或者密码;

(三)自行建立或者使用公用通信网提供的国际出入口信道外的其他信道进行计算机信息国际联网。

第六章 法律责任

第三十五条 有下列行为之一的,由邮电管理机构责令停止经营,没收非法物品和违法所得,可以并处违法所得一倍至二倍的罚款:

(一)未经国务院批准经营本条例第十六条第一款第(四)项、第(五)项规定的通信业务的;

(二)违反本条例第十六条第二款规定,未经通信企业委托经营通信业务的;

(三)违反本条例第十八条规定,将专用通信网及其专用通信设施对外出租、经营的;

(四)违反本条例第十九条规定,低于面值销售电话磁卡及其他通信有价证卡的;

(五)违反本条例第三十三条第(一)项、第(二)项规定,利用用户交换机出租中继设备、线路或者有偿装设电话的,将国内甚小天线地球站通信终端设备接入公用通信网或者对外提供通信经营服务的。

第三十六条 违反本条例第十七条规定,销售没有《进网许可证》和进网标志的通信终端设备的,由邮电管理机构责令停止经营,可以并处五千元以上三万元以下的罚款。

第三十七条 违反本条例第二十二条规定,未悬挂经营证照、公布收费项目及标准的,由邮电管理机构责令改正,可以处二百元以下的罚款;未安装收费显示器或者超过收费项目、标准收费的,由邮电管理机构责令改正,会同物价行政部门没收违法所得,可以并处二百元以上一千元以下的罚款。

第三十八条 违反本条例第三十二条规定,实施危及通信设施安全的行为的,由邮电管理机构给予警告,责令改正,可以并处一百元以上一千元以下的罚款;造成通信设施损坏的,应当赔偿损失;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十九条 违反本条例第三十三条第(三)项至第(六)项规定行为之一的,由邮电管理机构给予警告,责令改正,可以并处二千元以上一万元以下的罚款。

第四十条 违反本条例第三十四条规定行为之一的,由邮电管理机构责令改正,可以并处五万元以下的罚款,造成他人经济损失的,应当赔偿损失;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十一条 邮电管理机构和通信企业的工作人员违反本条例规定的,由其所在单位或者上级主管机关给予纪律处分;给相对人造成损害的,应当依法予以赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十二条 当事人对具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;当事人对行政处罚决定不服,逾期不申请复议、不起诉、又不履行的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第四十三条 本条例自公布之日起施行。