浙江省丽水市人民政府办公室


关于转发丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法的通知

丽政办发〔2007〕153号



莲都区人民政府，市政府直属各单位：



　　现将市建设局制定的《丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法》转发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　



　　　 二○○七年十二月二日



丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法

（市建设局 二○○七年十月三十日）



　　第一条 为了进一步规范存量房经纪和交易行为，保障交易安全，提高交易透明度，方便交易登记，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）和《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）等要求，制定本办法。

第二条 丽水市莲都区行政区域内存量房交易，均应按本办法规定，进行交易合同网上备案（以下简称“合同网上备案”）。

第三条 市建设局负责合同网上备案的组织实施和管理。

第四条 房地产经纪机构在从事合同网上备案前，应向市建设局办理网上用户认证手续。经市建设局备案的房地产经纪机构用户认证信息发生变化的，房地产经纪机构应当在7 日内，向市建设局办理变更认证手续。

第五条 房地产经纪机构在接受存量房出售经纪委托业务前，应核验房地产权属证明和委托人的身份证明，并通过网上备案系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的，房地产经纪机构不得接受出售的经纪委托。房地产经纪机构接受存量房出售经纪委托的，应在与委托人签订存量房经纪委托合同后，通过网上备案系统及时发布委托出售房屋的下列信息：

（一）房屋物理和权属状况；

（二）房地产交易条件；

（三）房地产经纪机构联系方式。

第六条 房地产经纪机构应当诚信规范经营，发布的信息应当与事实相符，不得发布虚假信息、未经核实的信息和期房转让信息，不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息，不得以低价购入、高价售出等方式赚取差价，不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

第七条 房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易后，应当为交易当事人提供签订房地产买卖合同的网上备案服务。交易合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上备案系统，将合同文本上传市房地产管理处备案。双方当事人在达成交易合同前，应通过网上备案系统再次查询房屋的权属状况。

第八条 双方当事人协商一致变更交易合同条款的，原房地产经纪机构应当为交易双方当事人提供合同变更的网上备案服务。

第九条 双方当事人应在交易合同约定的期限内，向房地产登记机构办理登记申请手续。在交易合同约定办理房地产登记申请手续的期限内，双方当事人协商一致解除交易合同的，应持解除合同的书面协议和其他规定材料，到市房地产管理处注销交易合同的备案信息。

第十条 房地产权利人不委托房地产经纪机构出售存量房的，可向市房地产管理处申请通过网上备案系统发布房源信息。双方达成交易的，市房地产管理处通过网上备案系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。

第十一条 房地产经纪机构应如实提供存量房交易合同的备案信息，并遵守合同网上备案的各项操作规程。

第十二条 市建设局应建立健全房地产经纪机构信用档案、不良行为公示等制度，促进企业诚实守信、规范经营。对于违反本办法规定的，应责令其进行整改，并在整改期间暂停其网上操作资格。

第十三条 市房地产管理处负责定期汇总、分析和发布存量房交易信息。

第十四条 市房地产管理处应为存量房交易双方当事人提供交易资金监管服务。具体操作办法，由市建设局另行制定。

第十五条 本办法由市建设局负责解释。

　　　第十六条 本办法自2008年1月1日起施行。





举证责任分配的法律适用分析

白静浦


　　举证责任分配是民事证据规则的核心部分而举证责任倒置是举证责任分配的重要组成部分，因此举证责任倒置在民事证据规则中的重要地位是不言而喻的。
　　要正确认识举证责任倒置必须从分析“举证责任分配”规则入手。举证责任分配问题，从诉讼成为人们解决纠纷的重要方式时起，便成为各个时代的法学家们关注的焦点。在古罗马时期法学家就提出了举证责任分担的两条原则：原告负有举证义务，原告不尽举证责任时，应作出被告胜诉的判决；肯定者应负有举证责任，否定者不负举证责任。以后的诉讼法学者们大多是在这两条规则的基础上建立自己有关举证责　　任分配的学说。这些学说主要有消极事实说、基础事实说、法律分类要件说、推定事实说等。
我们认为，要正确认识举证责任分配，必须把举证责任分配与“提供证据责任”加以区别。我国很多者认为举证责任是可以转移的，这是因为多数学者把举证责任分配与“提供证据责任”混淆了。这些学者认为，在诉讼中，原告提出诉讼请求，需要向法官提供证据加以支持这是原告的举证责任；同时，如果被告要对原告的主张进行反驳，也必须提供相应的证据加以证明，这时候举证责任转移到被告身上。我们认为，举证责任是指诉讼当事人要对自己提出的诉讼请求提供证据加以证明的责任，否则该当事人将承担败诉的后果；而举证责任分配就是法律对各种案件中由何方当事人承担举证责任进行强制性规定。因此，依据法律规定，各种案件举证责任分配的形式只有两种，即要么由原告对自己的主张承担举证责任即我们所称的“举证责任”正置，也就是“谁主张，谁举证”，这种举证责任分配形式适用于大部分民事案件；要么由被告承担举证责任如果被告不能完成举证责任就要承担败诉的后果，这种举证责任分配形式即所谓的“举证责任倒置”，这种形式只适用于法律规定的几种实行举证责任倒置的特殊侵权案件。因此，对于各种案件，举证责任分配是固定的，要么由原告承担举证责任要么由被告承担举证责任并不存在举证责任转移的问题。而提供证据的责任是指当事人在诉讼中对自己提出的观点提供证据加以证明的义务，如果没有提供证据加以证明，自己的主张将可能不被法院所采纳。在一般民事案件中，被告反驳原告的主张，是为了维护自己的利益，避免败诉而进行的本能的行为，这是对他自己所负的责任这种责任不是法律强加的，也不是原告强加的。被告即便不反驳，也未必败诉。同时，不讼在一般民事案件还是在特殊侵权案件中，提供证据责任的主体可以是原告，也可以是被告。举证责任倒置是对举证责任正置的修正。举证责任倒置是作为举证责任分配的特例，它是指在一些特殊侵权案件中，法律把通常由原告负担的举证责任分配给被告。例如，在建筑物倒塌、脱落致人损害的侵权案件中，原告只要承担有受损害的事实以及受到的损害与建筑物的倒塌、脱落之间具有因果关系的举证责任，无须承担传统侵权案件中原告必须承担的证明被告对损害的发生具有过错的举证责任，被告只有证明自己对损害的发生没有过错，才能免除责任。
　　我国民事诉讼法有关举证责任分配的条文规定很简单，该法六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”民事诉讼法并没有对举证责任倒置问题进行规定，只是到了后来的司法解释，才规定了一些条款。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（以下简称《意见》）第74条规定了五种举证责任倒置的特殊侵权案件和一个兜底条款从而以司法解释的形式确立了我国民事诉讼中的举证责任倒置原则，但是《意见》对举证责任倒置的规定是不完善的。首先，它只是确立了五种特殊侵权案件要适用举证责任倒置原则，即没有进一步规定这些特殊侵权案件中双方当事人举证责任如何分配，即原告和被告各自应对诉讼中的哪些事实承担举证责任因此在司法实践中赞成了一些困惑。其次，《意见》遗漏了一些常见的应当实行举证责任倒置的特殊侵权案件，比如医疗纠纷案件等。最高法院在《证据规定》中对民事诉讼中的举证责任倒置作出了进一步完善。首先，该《证据规定》增加了实行举证责任倒置的特殊侵权案件的种类，把产品缺陷侵权诉讼、共同危险侵权诉讼和医疗侵权诉讼囊括到实行举证责任倒置的案件中；其次，《证据规定》较为明确地规定了各种特殊侵权案件中双方当事人各自应承担的举证责任。在适用举证责任倒置的规则时，我们应该特别注意：
　　1、在适用举证责任倒置的案件中，并不是所有的案件事实都倒置给被告证明，原告必须对与案件有关的基础事实负举证责任。如万某身体不适，于2000年10月29日至11月1日至某卫生所就诊。11月6日，万某到某市中心医院诊断出患肝囊肿，又到省肿瘤防治研究院治疗。出院后，万某因肝胆不适、听力下降，便认为自己的症状是因卫生所用药不当引起的，并申请医疗鉴定，两次的医疗鉴定都认为万某的症状不是卫生所的医疗行为所致。后来万某向法院提起诉讼。诉讼中，卫生所认为，万某通过的听力诊断与诊断结果的时间不符且万某做听力检查时间与在卫生所治病时间相隔太久，故不能排除其他因素。法院认为万某提供的证据不能证明其耳鸣是卫生所用药不当所致，故判原告败诉。其次，法官对该案的判决理由是值得商榷的。根据《证据规定》，医院要免除责任必须证明自己的医疗行为与损害结果不存在因果关系，而本案中法官将该因果关系的举证责任推给了原告。当然，从本案的案情来看，原告的诉讼请求是得不到支持的，因为她不能证明损害结果的存在，而这是她所应当承担的损害事实的证明责任。
　　2、《证据规定》将实行举证责任倒置的情况限制在8种特殊侵权案件当中，并没有囊括所有应该实行举证责任倒置的侵权案件。如某甲到某游泳池游泳，后因溺水而死。某甲的父母起诉到法院，主张游泳池缺乏必要的案例防护措施，没有深水区与浅水区界限的标准，管理者没有定期给游泳池换水，没有配备必要的案例救护措施，因此游泳池的管理者对某甲的死亡是有过错的，要求其承担损害赔偿责任。游泳池的管理者抗辩说，该游泳池是公益性的，并没有收取费用，且游泳池设施不合理是游泳者所知道的，因此自己无需对于某甲的死亡承担损害赔偿责任。一种观点认为，虽然本案中的游泳池设施不完善，但鉴于该游泳池是公益性的，是免费提供给游泳爱好者游泳的，不应当由游泳池的管理者承担太多的管理责任，某甲的父母应当对游泳池管理者对于某甲的死亡有过错承担举证责任，才能要求管理者承担损害赔偿责任，且某甲明智游泳池设施不完善仍然去游泳，其对于事故的发生是有一定责任的。因此本案中游泳池的管理才坚于某甲的死亡只承担部分责任。
　　对于本案，我们认为应该实行举证责任倒置游泳池的管理者必须能够证明某甲的死亡是另有其他原因所致，或者自己对于某甲的死亡没有过错，才能免除责任。根据《证据规定》的规定，实行举证责任倒置的只有8种比较典型的案例，但它们不能穷尽社会生活中应该实行举证责任倒置的所有情形。根据举证责任倒置的一般原理，如果社会公众由于服务提供者提供的服务受到伤害而提起诉讼，为了维护社会的公平正义，维护社会弱者的合法权益，法律上需要将本应当由原告承担的举证责任转移给被告，由被告举证证明自己提供的服务与原告受到的损害没有因果关系或者自己对于损害的发生没有过错，被告才能免除责任。因为不论从收集与案件有关的证据的难易程度，还是从双方进行诉讼的经济实力来看，社会公众（服务的接受者或被管理者）都是明显处于不利的地位。《证据规定》对有关服务提供者与服务接受才（管理者与被管理者）的侵权纠纷实行举证责任倒置的规定，只有产品责任侵权案件和医疗侵权案件两种，并不能包括所有应当实行举证责任倒置的情形，是不完善的。那么，法官应当按照举证责任倒置的一般原理，遵循公平正义的司法理念，发挥司法的能动主义特征来合理分配举证责任。