浅析悬赏广告的法律性质/张小秀

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 16:18:16   浏览:9539   来源:法律资料网
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  随着我国市场经济的发展,在当今社会,悬赏广告随处可见、方式多样 ,如报刊登载、街头招贴、广播 电视传播等;适用面广,常见的如寻觅遗失物、寻找走失人口、征集作品、查禁伪劣假冒商品、访求车祸目击者等等。实践情况如此复杂 ,但我国对悬赏广告未有明确民事立法,理论界也众说纷纭,存在较大争议。

  一、悬赏广告的概念及构成要件

  (一)悬赏广告的概念

  悬赏广告,通常认为是指广告人以广告的方法表示对完成广告规定行为之人,给予特定报酬的意思表示。对于悬赏广告,不同的学者有不同的观点。王泽鉴先生认为,以广告声明对完成一定行为之人给予报酬; 史尚宽先生认为, 以广告声明对完成一定行为之人,给予报酬,因而广告人对完成该行为之人,负给付报酬之义务;江平先生认为,广告人以广告的形式声明对完成广告中规定行为的任何人, 给予广告中约定报酬的意思表示。

  (二)悬赏广告的构成要件

  1、须有悬赏人。悬赏人是做出悬赏广告意思表示的行为人 ,可以是自然人,也可以是法人 ,还可以是其他民事主体。勿庸置疑,悬赏人必须具备民事行为能力 。

  2、须以广告方式对不特定人做出意思表示。广告的方法多种多样。如:报纸刊登、广告栏张贴、街头叫喊、在广播 电视或互联网上发布消息等等。只要使不特定人知晓的一切方式均可 。

  3、须有赏格。悬赏广告 ,必以“赏 ”为要件 ,否则即为普通广告 ,而非悬赏广告。悬赏人因广告行 为而使自己受 债务拘束。当行为人完成一定行为时 ,债务发生效力 ,悬赏人 向行为人给予报酬 。报酬 的内容可 以是确定 的,也可以 是不确定的 ,如“必有 重赏”、“定重谢”等 ,这同样不影响悬赏广告的构成。至于报酬的种类、数额,是由悬赏人自己决定的。通常表现为一定 的财物。但也可以是其它的利益 ,如提供度假旅游等。报酬不限于金钱,凡能为法律行为标 的之任何利益均可。因此可以是称号、奖章、匾额等等,但标的物不应具有人身性质,如古代的“比武招亲”、“卖身葬父”等在现时代则不应归属于悬赏广告的范畴。

  4、悬赏人所为意思表示必须包含要求行为人完成指定行为的内容。指定行为的种类一般不受限制,目的既可以为私人利益也可以为公共利益,但行为不可违反法律法规规定和社会公序良俗。

  二、悬赏广告的法律性质之争

  关于悬赏广告制度,1986年颁布的《民法通则》鉴于当时条件尚未成熟,因此并未涉及;1994年颁布的《广告法》所规定的仅仅是商业广告,并未囊括悬赏广告; 1999年颁布的《合同法》在其起草初期,专家学者对合同法应否规定该制度及其法律性质进行了广泛的研究讨论,但最后出台的《合同法》仍未规定悬赏广告制度。2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释( 二)》第3条规定:悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬,完成特定行为的人请求悬赏人支付报酬的,人民法院依法予以支持,但悬赏有《合同法》第52条规定情形的除外。该规定可谓是对我国悬赏广告制度缺失的弥补,但遗憾之处在于并未对理论与实务界争论已久的悬赏广告的法律性质作出明确规定,故至今关于悬赏广告的法律性质仍存在较大争议。

  悬赏广告的法律性质,历来有“契约行为说”与“单方行为说”两种截然对立的学说与立法例。当今世界,英美法系国家大多数认定悬赏广告的法律性质为契约,大陆法系国家大多数则认为悬赏广告的法律性质为单方法律行为。

  (一)契约行为说

  契约行为说认为,悬赏广告不是独立之法律行为,而是对不特定人之要约,因此,必须与完成指定行为人之承诺相结合,其契约始能成立采取此说者有胡长清、王伯琦及郑玉波等。郑玉波认为,悬赏广告仅系一种意思表示(要约),尚非独立的法律行为,必俟有完成一定行为之人之通知,始能成立悬赏契约至采取此说之理由:1.民法既规定悬赏广告于契约内,自非单独行为无疑 2.一定行为之完成,乃广告之主要目的,亦即此广告之重要内容,采单独行为说者,竟以之为一种停止条件,似不为妥,因条件乃法律行为之附款,而非其主要内容故应采契约说,而认为一定行为之完成,为契约之主要内容要对契约行为说有正确理解,首先要知道契约的意义 契约为法律行为一种,因当事人互相意思表示一致而成立 此种互相意思表示一致的两个意思表示,其在前者称为要约,其在后者称为承诺。我国《合同法》司法解释(二)第三条规定,悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬,完成特定行为的人请求悬赏人支付报酬的,人民法院依法予以支持 但悬赏有合同法第五十二条规定情形的除外 本司法解释将悬赏广告规定其中,在悬赏广告的性质上当然可以解释为采用了“契约说”。

  (二)单独行为说

  单独行为说认为,悬赏广告系由广告人一方之意思表示,负担债务,以一定行为之完成为其生效要件;换言之,一定行为之完成,并非系对广告而为承诺,而是债务发生之条件 采此说者有梅仲协及史尚宽。所谓单独行为,即行为人单方面表达赋予他人某种权利,自己承受相应义务的意思表示主张单独行为说者认为如果采契约说,则如不知有广告而完成广告指定之一定行为时,因欠缺承诺之意思,契约即不成立,报酬请求权自不发生 如此解释,不惟不公平,且与广告人的意思亦不相符。

  三、悬赏广告的法律性质之本文观点

  笔者认为,借鉴多数大陆法系国家之立法例,悬赏广告之法律性质应采“单独行为说”为宜,理由如下:

  1、采单方行为说,可以充分体现民法的诚实信用原则, 有利于维护双方当事人利益。单方法律行为是指基于当事人一方的意思表示就可以发生法律效力的民事法律行为。悬赏广告的根本目的就是广告中的行为得以完成,则行为之人到底由何人完成或完成之人是否事先知悉广告之内容等以上事项对悬赏人来说并无重大意义。若采契约说,悬赏人所发悬赏广告为要约,完成指定行为是承诺,根据《合同法》规定,如果行为人事先不知悉广告内容或行为人为无民事行为能力人或限制行为能力人行为未受法定代理人追认而完成指定行为,则悬赏广告人可以其行为不构成有效承诺为理由拒绝履行对行为人的报酬给付义务,这种结果是显然有悖于民法中所提倡的诚实信用原则的; 若采单方行为说,无需行为人有效承诺,只以指定行为的完成为生效条件,一旦行为完成条件成就,悬赏广告即发生法律效力悬赏人实现了自己的目的,行为人也可依法取得相应报酬,这样的结果不仅实现了双方当事人的目的,维护了双方当事人的利益,更是对悬赏广告制度立法价值的最佳体现。

  2、采“单方行为说”,利于吸收大陆法系立法经验,维护我国立法体例。大陆法系国家多数支持“单方行为说”,我国属大陆法系,且目前未对悬赏广告做出立法明文规定, 结合我国法律文化渊源,采“单方行为说”不仅切合我国已有的立法体例,更便于吸收国外立法经验。

  结语:

  综上所述,本文认为,以“单方行为说”为宜。当然不可否认,人类社会发展至今,是从身份到契约的发展可以这样说,现代社会是契约社会。但是在契约主义之下,依单独行为而发生的债之关系,数量是有限的,其主要者,除悬赏广告外,尚有捐助行为及遗赠。关于悬赏广告,采取“单方行为说”,更有利于对平衡双方当事人的利益,保障交易顺利快速安全的进行。

  (作者单位:江西省新建县人民法院)
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财政部、国家经贸委、国家计委、审计署、监察部、国务院纠风办关于公布第三批取消的各种基金(资金附加收费)项目的通知

财政部 国家经贸委 国家计委


财政部、国家经贸委、国家计委、审计署、监察部、国务院纠风办关于公布第三批取消的各种基金(资金附加收费)项目的通知
财政部 国家经贸委 国家计委




国务院各部委、各直属机构,各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府,新疆生
产建设兵团:
为贯彻落实党中央、国务院关于继续保持国民经济持续快速健康发展的重大决策,以及《中共中央、国务院关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的决定》(中发〔1997〕14号)精神,切实减轻企业负担,为企业生产经营创造良好的外部环境,积极扩大内需,改善有
效供给,经国务院减轻企业负担部际联席会议批准,并报经国务院同意,决定公布第三批取消的各种基金(资金、附加、收费,下同)项目。现将有关事项通知如下:
一、本批公布取消的各种基金项目,包括国务院有关部门和地方各级人民政府及其所属部门,未按国家规定报经国务院或财政部会同有关部门批准,越权设立的各种基金,以及虽按国家规定程序报经批准设立,但已不适应目前经济发展要求,应停止征收的各种基金,共计73项(具体
项目详见附件)。
公布取消的各种基金项目,自本通知发布之日起停止执行。其他地区和部门已出台征收的基金项目,凡与本通知公布取消的基金项目相类似的,一律参照本通知规定予以取消。
二、各地区、各部门要认真做好公布取消的各种基金项目在本地区、本部门的落实工作,不得以任何理由拒绝执行或变相拖延执行。对已取消的各种基金项目,公民、法人和其他社会组织有权拒交。
取消各种基金项目后,有关事业发展出现的资金缺口等问题,各地区、各部门应予以妥善解决和处理。
三、国务院减轻企业负担部际联席会议办公室和各省、自治区、直辖市减轻企业负担办事机构要组织专门力量对本通知公布取消的各种基金项目进行专项检查。对不按规定取消各种基金项目的地区和部门,一经发现,应责令将其非法所得退还缴费单位和个人,对确实无法清退的非法收
入,一律没收上缴中央财政。同时,要按规定追究有关地方和部门主要负责人和直接责任人的责任。
四、各地区、各部门要严格执行中发〔1997〕14号文件的有关规定,未经国务院或财政部会同有关部门批准,一律不得自行设立各种基金。
五、请各有关省、自治区、直辖市人民政府和国务院有关部门于1999年11月30日前,将落实本通知的有关情况函告财政部、国家经贸委、国家计委、审计署、监察部、国务院纠风办。

附件

第三批取消的各种基金(资金、附加、收费)项目
-----------------------------------------------------------
|收费部门或地方|序号| 项 目 | 文 件 依 据 |
|-------|--|----------------------|-----------------------|
|国家国内贸易局|1 |商业网点建设费 |内贸市字〔95〕200号 |
|-------|--|----------------------|-----------------------|
|国家电力公司 |2 |电费、电度表保证金 |能源经〔89〕561号、电力部综合〔97〕1号|
|-------|--|----------------------|-----------------------|
|国家煤炭工业局|3 |煤炭生产发展专项基金 |价重字〔90〕635号 |
|-------|--|----------------------|-----------------------|
| |4 |自来水增容费 |津价管字〔92〕201号 |
| |--|----------------------|-----------------------|
|天 津 |5 |城市道路建设附加费 |津价费字〔93〕8号 |
| |--|----------------------|-----------------------|
| |6 |小汽车摩托车专控附加 |津政办发〔92〕67号 |
|-------|--|----------------------|-----------------------|
| |7 |技校互助发展基金 |冀计经社〔93〕20号 |
| |--|----------------------|-----------------------|
|河 北 |8 |控购商品附加 |冀控字〔88〕31号、冀政〔92〕81号 |
| |--|----------------------|-----------------------|
| |9 |粉煤灰综合利用专项资金 |河北省政府令1991年第62号 |
|-------|--|----------------------|-----------------------|

| | |地方教育附加费(指向区外销售原油、成品油、液| |
|内蒙古 |10| |内政发〔95〕120号 |
| | |化气、电力征收的部分) | |
|-------|--|----------------------|-----------------------|
| |11|协作煤资金 |晋政发〔89〕9号 |
| |--|----------------------|-----------------------|
| |12|专控商品附加费 |晋政发〔88〕82号 |
|山 西 |--|----------------------|-----------------------|
| |13|商业网点建设费 |晋政发〔91〕88号 |
| |--|----------------------|-----------------------|
| |14|煤城建设基金 |晋政发〔93〕65号 |
|-------|--|----------------------|-----------------------|
|辽 宁 |15|林业开发建设基金 |辽政办发〔87〕171号 |
|-------|--|----------------------|-----------------------|
| |16|地方新购车附加费 |吉政发〔95〕65号 |
| |--|----------------------|-----------------------|
|吉 林 |17|道路桥梁附加 |吉政发〔85〕11号 |
| |--|----------------------|-----------------------|
| |18|育苇基金 |吉价字〔94〕63号 |
|-------|--|----------------------|-----------------------|
|黑龙江 |19|专控商品附加费 |黑财综字〔93〕第186号 |
-----------------------------------------------------------

第三批取消的各种基金(资金、附加、收费)项目
-------------------------------------------------------------
|收费部门或地方|序号| 项 目 | 文 件 依 据 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
| | | |沪府发〔1997〕4号、沪财企二〔1997〕 |
|上海 |20|旅游发展附加费 | |
| | | |11号、沪税外分业〔1997〕5号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
| |21|购置(国产、进口)小汽车调节金 |浙控字〔98〕9号、浙控字〔99〕1号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |22|旅游发展统筹资金 |浙政〔97〕8号、浙政办发〔98〕300号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |23|购置大、小客车调节金 |浙江甬财政控〔99〕168号 |
|浙 江 |--|----------------------|-------------------------|
| |24|城市交通管理设施费 |浙江温政办〔97〕74号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |25|新增小型客车计划额度单竞购费 |浙江温政会议纪要办〔98〕15号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |26|旅游附加费 |〔93〕浙财综51号、〔93〕浙价发42号、 |
| | | |杭直税〔93〕572号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|

| |27|燃煤附加 |皖计字〔95〕563号 |
|安 徽 |--|----------------------|-------------------------|
| |28|控购附加 |皖政〔92〕27号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
| |29|专控商品附加 |赣府发〔93〕23号 |
|江 西 |--|----------------------|-------------------------|
| |30|粉煤灰综合利用开发基金 |赣府发〔88〕71号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
|江 苏 |31|小汽车、大轿车消费附加费 |苏财控〔94〕1号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
|山 东 |32|专控商品附加费 |鲁价涉字〔92〕76号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
|湖 北 |33|专控商品调节基金 |鄂政发〔92〕18号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
| |34|新车交通建设费 |湘政发〔95〕6号、湘价费字〔95〕68号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |35|通讯设施建设基金 |湘政发〔93〕3号、湘政发〔93〕9号 |
|湖 南 |--|----------------------|-------------------------|
| |36|种子风险基金 |湘政办发〔95〕7号、湘农业〔95〕种管字153号|
| |--|----------------------|-------------------------|
| |37|土地开发基金 |湘发〔97〕10号 |
-------------------------------------------------------------

第三批取消的各种基金(资金、附加、收费)项目
-------------------------------------------------------------
|收费部门或地方|序号| 项 目 | 文 件 依 据 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
| |38|控购调节基金 |湘控购字〔92〕1号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
| |39|医疗卫生发展基金 |粤卫字〔92〕348号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
|广 东 |40|社会养老保险共济基金 |粤潮府〔94〕48号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |41|佛山大堤代劳金 |粤府函〔87〕191号、粤佛府〔95〕11号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|

| |42|优待金 |桂政发〔99〕53号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |43|漓江交通基金 |桂政办〔92〕419号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |44|用地交通基金 |桂政发〔94〕27号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |45|新增车辆基金 |桂政办发〔95〕5号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |46|港口建设基金 |桂政办〔93〕90号 |
|广 西 |--|----------------------|-------------------------|
| |47|邮电通信建设资金 |桂政发〔88〕83号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |48|地方电力建设基金 |桂水电财字〔92〕41号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |49|建材工业发展基金 |桂政发〔90〕124号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |50|容县供水工程建设费 |桂价房函〔97〕234号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |51|专控商品附加费 |〔89〕桂控购字3号、桂政办〔92〕152号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|

| |52|(石化)科技发展基金 |〔90〕云化科字第481号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |53|(煤炭)多种经营开发基金 |〔92〕云煤发字第104号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
|云 南 |54|茶叶生产扶持费 |云政发〔94〕2号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |55|种子价格调节基金 |〔92〕云农(种)联字第27号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |56|农副产品风险基金 |〔90〕云经财字第140号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
|贵 州 |57|新增车辆公路建设费 |黔府办发〔95〕79号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
|四 川 |58|石油基金 |川办函〔89〕149号 |
-------------------------------------------------------------

第三批取消的各种基金(资金、附加、收费)项目
-------------------------------------------------------------
|收费部门或地方|序号| 项 目 | 文 件 依 据 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
| |59|中小水电建设基金 |川计经〔89〕能191号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |60|森林资源专项资金 |川材计〔93〕318号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |61|农用化学工业发展基金 |川计经〔90〕366号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |62|专控商品附加 |川办发〔91〕102号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |63|林业发展基金 |川林财〔82〕202号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |64|企业扶持基金 |川办发〔85〕49号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |65|电网地方附加费 |川价函〔98〕209号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |66|农电大修基金 |川价字〔91〕158号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|

|陕 西 |67|专控商品附加 |陕政办发〔94〕81号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
|甘 肃 |68|控购商品附加费 |甘政办发〔93〕43号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
|青 海 |69|特别消费品附加费 |青政〔88〕11号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
|宁 夏 |70|计划生育基金 |宁计生发〔91〕79号 |
|-------|--|----------------------|-------------------------|
| |71|控购商品附加费 |新政办〔89〕65号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
|新 疆 |72|消防设施购置基金 |新政发函〔92〕14号 |
| |--|----------------------|-------------------------|
| |73|甘草资源保护开发基金 |新政办〔89〕182号 |
-------------------------------------------------------------



1999年11月6日
论购房者的优先权

奚正辉


内容摘要:随着优先权制度的深入研究,该制度已逐渐被人们所接受。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条的规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”所以笔者认为购房者对其所购房屋也具有优先权。

关键词:优先权;法定抵押权;优先受偿权


正文:

  随着房地产市场的快速发展,房地产纠纷也日益繁多。购房者支付了全部或部分房款,因发展商的原因,拿不到房屋的情况时有发生,购房者支付的房款是不是就打水漂了?目前在中国的法律层面是没有规定,但《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》(以下简称“《批复》”)第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该批复,不难得出这样一个结论:消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后,清偿的顺序是排在第一位的。这个意义是非常重大的,这是典型的优先权。

一、优先权制度概况

  优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。[1]
  优先权具有 优先受偿的效力,此为优先权之根本。法律设立优先权的目的就是为了使优先权人能够从标的物价值中优先得到清偿。无论是一般的债权人申请强制执行,还是其他担保物权人为实行担保而进行拍卖的场合,优先权人都有从卖得的价金中优先受偿的权利。
  优先权的特征具有以下四大特征:1、优先权是一种物权。作为一种物权,优先权具有优先受偿性、支配性、排他性以及追及性。2、优先权是一种担保物权。一般来说,从属性、不可分性以及物上代为性是抵押权、质权等担保物权所具有的共同属性,优先权作为一种担保物权,自然也具有这些属性。优先权的从属性意味着优先权是从属于其所担保的债权而存在的,随着所担保的债权的转让而转让,消灭而消灭,优先权不得与其所担保的债权分离而分别转让。3、优先权是一种法定的担保物权。优先权的产生要依法律的明确规定,在没有法律的规定时,当事人之间不得通过约定设立优先权,而且优先权的效力要依法律的明确规定。4、优先权是无须公示而产生的担保物权。物权公示原则是物权法中的一项基本原则。而优先权却属于一种无须任何公示,仅因法律规定而产生的担保物权。也就是,优先权的产生既无须交付,也无须登记。优先权不同于优先受偿权,优先受偿权为优先权的权能,但具备此项权能的权利并不止优先权一种,优先权与优先受偿权存在种属关系。[2]
  不动产优先权包括:(1)不动产保存优先权,即因对不动产的价值保存或增加而支付费用所发生的债权,债权人就该不动产所享有的优先权;(2)建筑物承包人的优先权,它是指建筑物发包人未按照约定支付价款的,建筑工程的承包人就其建设该工程实际支付的劳务费用享有的优先权;(3)不动产买卖优先权,即不动产的出卖人或不动产使用权的出让人对未付的价款或者出让金的债权就该不动产享有的优先权。[3]
  从历史的、社会的和比较的角度看,优先权制度在人权保障、弱势群体的保护及公共利益的实现等方面都发挥着重要作用。在不规定优先权制度的国家,都通过其他制度替代了优先权制度。
  优先权在我国目前的实践中又被称为“法定抵押权”,但笔者认为还是称“优先权”更为合理,也更容易被人们所理解和接受。因为抵押权是约定担保物权,不是法定担保物权,又出来法定的抵押权一说,这会造成理解上的困难。虽然这只是一个名称而已,若造成不必要的误解,是没有这必要的。

二、购房者具有优先权

  《合同法》第286条规定:“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人就该工程享有优先权,因为有法律的直接规定。但购房人支付了全部或大部分房款后,是否对其购买的房屋具有优先权?因为在传统的不动产优先权的种类中也从来没有购房者对所购房屋具有优先权,而且中国的法律也没有对此有规定,只在司法解释中有规定。
  但笔者认为购房者应该对所购房屋具有优先权,这里只讨论一手房,理由如下:

(一)购房者面对发展商,在合同中处于相对弱势的地位,在法律上规定购房者的优先权,有利于保护这部分弱势群体,这也符合优先权制度的立法本意。尤其在个人购买自主用房的情况下,表现的尤为突出,若因发展商的原因,导致个人支付了房款却拿不到所购房屋,作为立法者或执法者往往要保护个人的居住权利,来维护社会的安定,那么保护购房者的生存利益,规定购房者的优先权是合理的。

(二)在商品房的建造中,通常有四方的出资存在,第一当然是发展商自己的出资,他肯定有前期的投入;第二是银行的出资,发展商建造商品房时通常都会向银行做开发贷款,将在建工程及土地抵押给银行;第三是承包人的出资,承包人通常都会带资建房或发展商付款的节点在后,导致承包人对发展商享有一定的债权,就算该商品房竣工验收了,通常还要押保证金;第四是购房者的出资,发展商在取得预售许可证后就可以预售,通常购房者在没有取得所购房屋时,就已经支付了全部房款?,也就是购房者为发展商垫资建房。在上述四种出资中,以时间顺序而言,购房者的出资是在最后。
  在发展商取得预售许可证无疑是一根很好的救命稻草,楼盘造到最后,资金越紧张,取得预售许可证对外销售,解决了资金上的瓶颈,好比股份公司上市一样,可以向广大股民圈钱。实践中,发展商因不能对外销售,没有资金而造成楼盘烂尾的情况很多。也就是说若没有购房者最后的出资,很有可能银行及承包人的出资就会遭到损失,甚至颗粒无收。从购房者对预售楼盘的最后救济而言,理应享有优先受偿的权利。
  在《海商法》的船舶优先权中,海难救助款的请求具有优先受偿的权利,若有两个海难救助款请求,后发生的优先受偿。做一个不很恰到的比喻,购房者好比是救助者,发展商好比是承运人,银行、承包人等债权人好比是托运人,在这个比喻中,权利的优先顺序就一目了然。

(三)购房者对所购房屋的优先权,也符合优先权的特征。
  购房者对所购房屋具有法定的担保物权,这里购房者仅仅对所购房屋具有优先权,不可能对其他房屋具有优先权。而且购房者若没有支付房款,那么对所购房屋没有任何优先权可言。
  遗憾的是,购房者的优先权没有法律的直接规定,但是,根据《批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”也就是在中国的司法解释中,确立了消费者的优先权。从立法的角度,法律的效力高于司法解释,但在实际适用中,司法解释的效力反而比法律高,因为法律难免有滞后性,而司法解释弥补了这一问题,具有一定的超前性和合理性。在法律没有规定或法律规定显失公平的情况下,使用司法解释就非常有用。
  所以笔者认为,在目前中国的法律框架下,购房者是具有优先权的。但该司法解释有两大不妥之处。其一应该是规定购房者,而不是消费者,虽然该解释将购房的行为纳入到了《消费者权益保护法》保护的范畴,但毕竟不明确。广东省高级人民法院民一庭关于《审理商品房按揭合同纠纷案件的几个问题》中是这么认为的:“该《批复》只解决了购房者为消费者的情形,对于不是消费者的购房者如购买写字楼的单位的权益与承包人的优先受偿权发生冲突时应如何处理则没有作出规定。”其认为消费者不应包括单位,但笔者认为,购房者无论是个人还是单位,其具有的优先权都是一样的,不应该有歧视,区分保护的主体,就会显失公平,违背了民法的平等原则。而且《消费者权益保护法》第二条:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护。”该法并没有明确规定,消费者是指消费者个人,实质上就是即包括了消费者个人,也包括了单位或集体,只要是用于生活消费的,都属于消费者范畴。其二购房者只要支付了房款,无论多少,都具有优先权,若购房者只支付了1万元,那么其就在1万元内对该房屋享有优先权。规定购房者支付大部分房款,这不符合优先权的特征,而且不公平,譬如购房者甲与乙都购买了一套100万元的房屋,甲已支付了499999元,乙已支付了50万元,那么根据批复可能就会出现这种情况:甲没有优先权,乙具有优先权,这当然显失公平。何况在实际操作中,批复的规定也较难掌握,存在法官自由裁量权过大之嫌,到底何为“大部分”房款?

三、购房者与承包人的权益冲突与保护

  我国《合同法》第 286 条规定了承包人的优先受偿权。承包人的优先权从属于承包人的主债权即工程价款取得权,不以承包人占有该建筑物为享有优先受偿权的要件,即使建筑物已竣工交付发包人,承包人仍享有优先受偿权,并且不因建筑物的毁损、灭失而消灭,具有不可分性和物上代位性。当发展商未按时向承包人支付工程款时,承包人便可以申请对其建设的商品房行使优先权。但此时发展商可能已依法将商品房预售给购房者,因而承包人的优先权便与购房者的权益发生了冲突。理论界和实践部门对于此种情形应如何处理一直存在很大的争议。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》公布施行后,这个问题在一定程度上得到解决。
  但依旧存在问题:该《批复》对于已交付全部或大部分购房款的消费者,并没有办理产权登记或预售登记作为对抗承包人的优先受偿权的条件。这一规定有利于保护购房者的合法权益,但一些发展商也可能利用此条规定恶意逃避债务,因为在承包人主张优先权时,发展商可能临时找一些“购房者”签订假合同及写出假收据,以对抗承包人的优先权。为了解决上述问题,法院在审理此类案件,一定要查清楚购房者是不是签订过购房合同,及有没有支付过房款。所以作为购房者一定要承担严格的举证责任,证明自己具有优先权。在上海,发展商收到购房款时出具的发票都是电脑开票的,且预售合同都是网上制作,发展商作假的可能性很小,而且购房款金额都比较大,通常都会转帐或刷卡,若有转帐的交割单,应该能证明是真实的交易。而且有些购房合同还经过公证,所以作为购房者应该有很多证据能够证明,所以上述问题应该不大会出现。若购房者没有提供上述证据,让法官信服,那么就要承担举证不能的后果。

四、购房者与其他抵押权人的权益冲突与保护

  购房者所购房屋除了存在按揭银行的抵押权和承包人的法定抵押权外,还可能存在其他抵押权。这些抵押权的产生有两种不同的情形:一是发展商在预售前将商品房项目以在建工程的形式向银行或其他债权人设定抵押进行融资;二是发展商在预售以后将商品房项目抵押给银行或其他债权人。根据《批复》的规定,承包人的优先权优于一般抵押和其他债权,而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益优于承包人的优先权。由此可见,在银行或其他债权人的一般抵押权与购房者的权益发生冲突时,应优先保护已交付商品房全部或大部分购房款的购房者的权利。
  该规定在保护购房者利益的同时,存在如下问题:该规定没有区分银行或其他债权人的一般抵押权的设立是在商品房预售以前还是预售以后的情形,也没有以购房者办理产权登记或预售登记对抗银行或其他债权人的一般抵押权的要件。即使购房者在购买商品房时明知银行或其他债权人已在该商品房上登记设立了抵押权,购房者仍然可以熟视无睹,因为他的权益始终优先于银行或其他债权人的一般抵押权。如果这样处理可能会动摇包括抵押登记在内的不动产物权的基本制度??不动产登记制度,损害依法履行了登记手续的抵押权人的合法利益,使问题变得更难把握。
  笔者认为,发展商在销售房屋时,应该通知抵押权人要转让该房屋,并告知购房者该房屋是有抵押的,若履行了上述手续,购房者购房并支付房款是善意的,其对该房屋的优先权理应优先于抵押权人。若发展商在销售房屋时,没有通知抵押权人要转让该房屋,或告知购房者该房屋是有抵押的,那么这个转让行为无效,所签订的购房合同也是无效的,那么购房者就不可能取得优先权。依据《担保法》第四十九条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”若发展商擅自销售房屋,没有通知抵押银行,并收取了购房者的房款,那么该合同应该是无效合同,那么购房者也就没有优先权可言。发展商将抵押的房屋销售时,通常都要银行出具同意销售的函或承诺书,因为该文件是房地产登记部门要求的必备文件。所以在购房者购买该房屋时,一定要求发展商提供银行的同意函,以确保自己的优先权。
  若购房者购买房屋还没登记,发展商又将该房屋抵押给银行借款。那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第八条:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。若开发商交不出房屋,且资不抵债时,作为购房者就其所支付的房款应该具有优先权,根据《批复》第二条的规定。