一房多卖执行案件的调查与处理

近几年随着房地产开发的增多，一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看，有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行，有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋，案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形，有5件是法院判决房屋归申请执行人所有，在执行过程中，发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看，一房多卖有五种情形：
（一）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，买受人均未取得房产权证，其中一个已经占有使用，但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人，这类案件有4件，占25%。
（二）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，一个买受人取得房产权证，另一个虽未取得但已经占有使用，在执行过程中，因未取得房产权证但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判决此类执行倒出房屋案件有2件，占12.5%。
（三）先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效，并取得了房产权证，且被法院依法保护，但在诉讼至执行期间，被执行人（开发商）与后买受人（案外人）恶意串通，私下协议将房屋出售给后买受人，并且后买受人占有使用房屋，这类案件有5件，占31.3%。
（四）先买受人与出售人之间的买卖关系系合法，未取得房产权证，并占有使用，因买受人为另案被执行人，在执行过程中，买受人、出售人（开发商）与案外人三方恶意串通，将房屋协议给案外人，为原买受人逃避执行提供虚假协议，这类案件有3件，占18.8%。
（五）先买受人与出售人（被执行人）之间的买卖关系无效，后买受人的买卖关系合法，但先买受人已将房屋占有使用，法院判决先买受人倒出房屋，这类案件有2件，占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认，因为司法权属于上位权，即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形，买受人均未取得房产权证，但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认，其他买受人虽然占有使用权，但必须予以倒出，其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼，但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形，两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效，但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力，因为我国法律规定房屋产权以登记为准，登记所有人的效力大于事实所有人的效力，这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行，因此，未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋，交付给取得房产权证的买受人，然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形，如果查清属实，执行机构对后买受人（案外人）的异议不予审查，依照民事诉讼法及执行若干问题的规定，对后买受人和开发商直接认定为恶意串通，予以拘留、罚款，同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形，在执行阶段经常遇到有的被执行人（买受人）购买出售人的房屋，购买后并没有办理变更登记，主要是为了逃避法院的执行，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》，对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋，在征得原产权登记人同意后，法院才可以查封，否则应通过诉讼来确认，但在实际操作过程中，售房人极易与购房人（被执行人）恶意串通，一种情况是另行协议出租给被执行人，另一种情况是将房屋协议出售给案外人，由案外人同被执行人之间协议租售，对于此种情况，法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查，同时赋予当事人和案外人诉权，若通过诉讼认定房屋归先买受人所有，法院执行机构应对出售人、案外人及买受人（被执行人）予以拘留、罚款。
对于第五种情形，是通过民事诉讼认定买卖合同的效力，已认定先买卖关系无效，后买卖关系有效，才判决先买受人侵权成立，因此，先买受人必须倒出房屋，交付给后买受人。
总之，从上文分析来看，一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段，一般应当是中止行政诉讼，先行审理民事争议，判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中，执行员发现一房多卖的情形，应先初步审查，如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审；如果案外人提出异议，执行人员应依法审查，同时赋予案外人诉权；如果发现是恶意串通进行假交易，必须依法严惩。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰

广东省广州市人民政府


广州市城乡个体工商户管理暂行规定
广州市人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强对个体工商户的指导和管理，保护其合法权益，发挥其积极作用，根据宪法、民法通则和国家有关规定，结合广州市的具体情况，制定本规定。
第二条 凡经广州市各级工商行政管理部门依法核准登记，由个人、家庭经营的个体工商户，均适用本规定。
第三条 个体工商户在国家法律、政策允许范围内从事的生产经营和服务活动，其合法权益受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四条 个体工商户的主管机关是工商行政管理部门。其他有关部门应按职责范围，协同工商行政管理部门加强对个体工商户的教育、指导和监督管理。
第五条 个体劳动者协会是个体劳动者的群众组织，在同级工商行政管理部门的指导下，协助政府有关部门做好管理工作。

第二章 登记管理
第六条 凡有经营能力的下列人员可申请注册登记：
（一）城镇的待业人员；
（二）农村的村民；
（三）政策允许的其他人员。
第七条 个体工商户注册登记，应凭有关证明，向经营所在地的工商行政管理部门申请，经核准发给营业执照后，方可营业。
办理注册登记，应按规定如实填报户主和从业人员姓名、资金数额、经营范围、经营地点、字号等内容。
按规定须经公安、卫生、文化、城建等有关部门审核的经营场地或经营项目，须取得许可证明后，工商行政管理部门方可发给营业执照。
第八条 个体工商户经营范围以一业为主，可兼营与主业近似或有相连的他业。
第九条 个体工商户从领取营业执照之日起三十日内，应持营业执照到税务机关办理税务登记。
第十条 个体工商户变更字号、从业人员、经营范围、经营方式、经营地点等，均须向原登记部门办理变更手续。
个体工商户歇业前，必须清偿债权债务，注销银行帐户、税务登记，并将营业用章交工商行政管理部门处理。临时停业十五日以上的，应报当地工商行政管理部门备案，并交存营业执照；自行停业超过六个月的，由原登记部门收缴营业执照。
第十一条 营业执照是个体工商户合法经营的凭证，不得出卖、出租、转让、涂改、伪造。
营业执照除工商行政管理部门外，任何单位和个人无权扣缴或吊销。
个体工商户营业时，应将营业执照、税务登记证件挂在明显处；商品应明码标价。
第十二条 个体工商户离开经营所在地外出经营的，须在发证地工商行政管理部门备案后，凭营业执照、外出经营许可证、税务管理证明等，到经营地工商行政管理部门办理登记手续。
外地到本市设点经营的，凭原经营地的营业执照和县级以上工商行政管理部门的许可证明，经本市工商行政管理部门核准，发给营业执照或临时营业执照，并应办理税务登记后，方能从事经营活动。
市属县进入市区和市属县之间外出经营的，按本条第二款规定办理。
第十三条 个体工商户因生产经营需要，可按规定雇请帮工和带学徒。超过规定的人员，可作临时从业人员登记。

第三章 经营权益
第十四条 个体工商户依照法律享有自主经营权，可用财产、技术向全民或集体企业投资入股。
第十五条 个体工商户的经营场地和设施，因征地需要拆除时，用地单位应按有关规定妥善处理。
第十六条 个体工商户生产经营所需的原材料、燃料属于国家计划供应的，有关部门应按规定供应。
第十七条 个体工商户可在经营所在地的银行、信用社及其他金融机构申请开立帐户。生产经营资金确有困难的，可向金融机构申请贷款，金融机构应按规定给予支持。
第十八条 个体工商户除按国家和省、市人民政府规定交纳税款和费用外。任何部门和单位不得再向个体工商户收取费用，对擅自收取的，个体工商户有权拒付。
第十九条 任何单位和个人侵害个体工商户合法权益、造成经济损失的，应负责赔偿；触犯刑法的，由司法机关追究刑事责任。

第四章 监督管理
第二十条 个体工商户必须遵守国家法律、法规和政策规定，不得偷税漏税、投机倒把、走私贩私、窝赃销赃；不准欺行霸市、哄抬物价、强买强卖；不准短尺少秤、以次充好；不准生产经营伪劣商品、冒牌商品；不准出售违禁物品。
第二十一条 个体工商户必须如实向有关部门提供生产经营情况，有条件的应按规定建立收支账簿。
第二十二条 个体工商户雇请帮工或带学徒的，应签订劳务合同，合同应明确双方的权利义务、劳动保护、福利待遇、合同期限等，并报当地工商行政管理部门备案。在市区内雇请外地人员应报经营所在地劳动管理部门审核。
第二十三条 个体工商户接受国家有关部门的监督管理，不得阻挠和刁难有关部门依法行使职权。如妨碍或威胁、殴打执行公务的监督管理人员的，应给予行政处理；情节严重的，由司法机关依法处理。
第二十四条 违反本规定的，由工商行政管理部门及有关管理部门根据情节轻重予以批评、教育、警告、罚款、没收商品或非法所得，直至停业整顿；情节特别严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；触犯刑法的，由司法机关追究刑事责任。
本条的处罚规定，可以单独适用，也可以合并适用。
第二十五条 凡有下列行为的，由工商行政管理部门给予罚款处理：
（一）未经登记擅自开业的；
（二）登记中隐瞒真实情况领取营业执照的；
（三）擅自扩大或变更经营范围的；
（四）虚报停、歇业而继续经营的；
（五）涂改营业执照的；
（六）出卖、出租、转让营业执照的；
（七）伪造营业执照的；
（八）利用营业执照进行违法活动的。
有（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项行为之一的，罚款五百元至一千元。
有（六）项行为的除没收非法所得外，罚款五百元至一千元。
有（七）、（八）项行为之一的，罚款一千元至二千元。
第二十六条 违章罚没财物按有关规定上缴地方财政。
第二十七条 违反其他管理法规的，由有关部门依法处理。如需责令停业或吊销营业执照的，应会同工商行政管理部门处理。
第二十八条 当事人如对本规定处罚不服的，可在接到处理通知书之日起十五日内向作出处理的上一级机关申请复议，期满不申请复议又拒不执行的，应加重处罚并由作出处理的部门向人民法院申请强制执行。
第二十九条 工商行政管理部门及有关管理部门的工作人员必须遵守国家法律、法规和本规定，忠于职守，秉公执法。对滥用职权、徇私舞弊的，应视情节轻重，分别给予批评、行政处分；触犯刑法的，追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十条 对个人合伙从事工商业生产经营的，参照本规定执行。
第三十一条 个人、家庭经营营利性文化、娱乐、信息、科技咨询业务的，除国家另有规定者外，可按本规定执行。
第三十二条 本规定自一九八七年四月一日起施行，过去本市颁布的有关个体工商户的管理规定，与本规定有抵触的，以本规定为准。
第三十三条 本规定的实施细则由广州市工商行政管理局拟订，报市人民政府批准后执行。
第三十四条 本规定的具体运用问题，由广州市工商行政管理局负责解释。



1987年3月7日