签订预售合同应当注意的7个问题

吴 宇


1.审查是否具备“五证”。购房人签订预售合同应当注意审查国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销售许可证是否“五证齐全”。上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致您也需留心。

2.购房人应当要求发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本，并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，则要审查其是否持有《授权委托书》。另外还应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本，检查确认所有内容。如果发现有很多您所关心的内容合同里没有体现，就应当马上与发展商签订补充协议或特别约定。

3.在预售契约中一定要明确约定违约责任，最好明确约定违约金的绝对金额；如约定按日计算违约金，则采用现行违约金标准为每日万分之四。

4.对于可能出现的纠纷，买卖双方可以采用协商方式解决，还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。有些发展商要求购房人在签订正式的预售契约后再签订一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同，您应注意协调统一，以免日后的麻烦。

5.有些发展商在购房人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的，也是不公平的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议购房人最好与发展商在协议中约定，若购房人得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。 　

6.要留意关于物业管理条款，还有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求购房人在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对购房人的消费者知情权的侵害。因此，购房人应该将物业管理条款与预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

7.为了保证您的合法权益，您在签署合同时最好能聘请房地产专业律师为您把关，替您审查有关资料，提供有针对性的法律意见

作 者：上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
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国家税务总局


关于转发《广东省国家税务局关于税务人员严格管理增值税专用发票的若干规定》的通知
国家税务总局



各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
在增值税新税制实施过程中，各种利用增值税专用发票（以下简称专用发票）特别是非法代开、虚开专用发票的犯罪活动日渐增多，给国家造成了巨大损失。最近，广东省国家税务局根据广东地区发案率较高，作案金额较大，一定程度上给广东经济发展带来不利影响的具体情况，认真
总结工作，吸取教训，在全省市、县局长会议讨论研究的基础上，制定了 《广东省国家税务局关于税务人员严格管理增值税专用发票的若干规定》，并印发全省贯彻执行。
总局认为，广东省国家税务局的这一规定，对于强化税务系统内部的管理，堵塞漏洞，提高税务人员的执法意识，明确职责，严格纪律，加强专用发票的管理，维护税法的严肃性和统一性，确保增值税的顺利实施，具有一定的指导意义。现将原文转发给你们参考。你们有何好的经验、
作法，也望及时告诉我们。

附件：广东省国家税务局关于税务人员严格管理增值税专用发票的若干规定
一、严格专用发票的供应管理
（一）、严格控制专用发票供应范围。1．对未经税务机关认定的一般纳税人，一律不准提供专用发票。2．对已经认定的增值税一般纳税人，经发现会计核算不健全，不能向税务机关准确提供销项税额、进项税额、应纳税额数据及其他有关税务资料以及违反专用发票管理规定，经税
务机关责令限期改正而仍未改正的，应取消其一般纳税人的资格。3．对取消一般纳税人资格的纳税人，除停止供应专用发票外，立刻收回已领购尚未使用的专用发票。4．对暂认定为一般纳税人的新办企业，在观察期（半年）内所需专用发票由税务机关代管，在税务机关监督下填开使用
。
（二）、严格执行限量供应制度。一般纳税人原则上每次限量供应一本，最多不超过两本。凡超过三本以上的，须经县（区）以上税务机关审核批准。对购买百万元位专用发票的大型企业（年销售额2000万以上），须经县（市）税务机关批准方可供应，其他一般纳税人不可直接供
应使用，如确实需要使用，经县级以上税务机关批准并由主管税务机关代管，在税务部门监督下填开使用。对千万元位专用发票，停止供应和使用，已供应的未用千万元位专用发票应予清点收回。
（三）、严格执行“验旧供新”制度。纳税人再次购领专用发票，负责供票的税务机关必须严格审核纳税人报送已使用的专用发票存根联（第一次购票的纳税人必须严格审核有关证件），经审核无误后才能在核定范围内供应。
（四）、各征收机关在供应专用发票时，必须先由企业在每一份专用发票的“发票联”、“抵扣联”、“存根联”和“记帐联”的“销货单位”栏上加盖销货单位名称、税务登记号、地址、电话、开户银行及帐户，凡未加盖上述内容的专用发票，征收机关不得交付企业使用。
凡违反上述规定供应专用发票，造成虚开代开专用发票和偷税骗税的，追究直接责任人的责任。属局长（所长）批准的撤销局长（所长）职务，属供票人员擅自决定的，开除供票人员公职。
二、税务机关为小规模纳税人填开增值税专用发票时，必须在填开的专用发票“税率”栏按增值税征收率6％填写，“税额”栏按销售额依照6％征收率计算的增值税额填写。凡税务机关为小规模纳税人填开的专用发票，必须加盖税务机关的查验章，并在开票的同时征收税款。凡税务
人员为小规模纳税人填开增值税专用发票按17％或13％填写并以此计算注明税款，以及填开专用发票只加盖企业印章而无加盖征收机关查验章的，追究有关人员的责任，视情节轻重分别给予政纪处分。
三、对涉及虚开代开专用发票和偷骗税案件的税务人员，根据违纪事实和情节，各级税务机关必须从严从快处理，分别给予警告、记过、记大过、降级、撤职直至开除处分。具体量纪标准按《广东省税务人员违反增值税专用发票管理法规政纪处分暂行规定》执行。触犯刑律的，移送司
法机关依法惩处。
四、停止实行预征增值税款办法。各级税务机关必须严格按照专用发票开出的销售额依照税法规定税率计算征收增值税，任何地方不得以保收入或企业负担过重为理由，擅自采用核定征收率或扣除率的征收办法。凡过去已采取违反税法统一规定的征收办法，一律停止执行。凡违反上述
规定的，追究批准人的责任，属局长（所长）决定的撤销局长（所长）职务，专管员擅自确定的开除专管员公职。
五、从内部到外部建立增值税专用发票责任制。对外部主管税务机关必须与其所管辖的企业签订《广东省增值税专用发票领购、使用、保管责任书》，防止企业虚开代开或接受虚假专用发票进行偷税骗税。在税务机关内部，必须由基层征收单位和专管员开始，逐级向上一级签定发票管
理责任书，保证内部每一环节都能严格执行增值税政策和专用发票管理规定。如果因内部有法不依，违反规定，使不法分子有可乘之机，造成发生虚开代开专用发票案件的，要严肃追究税务机关主要领导人和有关人员的责任。
六、严格按规定办理异地协查专用发票违法案件。各级税务机关必须指定一名局长负责协查工作。接到异地税务机关《增值税专用发票核查单》之日起二十日内，应将核查结果填写《核查单》回执联给主管局长签字，并在回函的右上方印上签发人姓名，加盖公章，寄回来函税务机关，
同时报送一份给省局备案。由于其他原因一时难以查清的，应在规定的时间内将情况函告对方。任何地方不得以任何借口敷衍、应付、扯皮或推诿。凡对协查工作态度消极，行动迟缓，应报不报或出于地方利益考虑，给协查工作设置障碍，甚至为不法分子通风报信，提供虚假核查情况的，
要追究主管领导及有关人员的责任。情节严重的给予政纪处分。
七、及时报告利用专用发票违法犯罪案件情况。各级税务机关对本地区发生的利用增值税专用发票违法犯罪的案件，一经发现，要及时上报。凡货价金额在100万元以上的，要一案一报，并在案件发现后5日内将基本情况上报省局；货价金额在100万元以下的，要在每月终后10
日内由市局汇总上报省局。以前没有上报的案件，要抓紧补报。对知情不报，有意拖延，造成国家经济损失的，要追究有关领导和工作人员的责任。
上述规定从1995年5月1日起执行。



1995年6月1日