朔州市人民政府办公厅关于印发朔州市保障性住房分配管理实施办法的通知
山西省朔州市人民政府办公厅
朔州市人民政府办公厅关于印发朔州市保障性住房分配管理实施办法的通知
朔政办发〔2012〕12号
各县、区人民政府，市开发区管委会，市直各有关单位：
现将《朔州市保障性住房分配管理实施办法》印发你们，请结合实际，认真组织实施。
二○一二年二月十三日
朔州市保障性住房分配管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为建立和完善我市保障性住房供应体系，分层次、多渠道、系统解决城镇低收入、中等偏下收入、中等收入家庭的住房困难，确保保障性住房分配工作做到公开、公平、公正。根据《山西省人民政府关于进一步加快保障性住房建设的意见》（晋政发〔2011〕12号）、《山西省人民政府办公厅关于规范和加强政策性住房供应管理的通知》（晋政办发〔2009〕31号）、《山西省人民政府办公厅关于印发山西省公共租赁住房管理暂行办法》（晋政办发〔2010〕89号）等文件规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市、县（区）行政区域内保障性住房的分配及管理工作。
本办法所称保障性住房，是指政府提供政策优惠，向本市城镇低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭出售或出租具有保障性质的政策性住房。保障性质的政策性住房有廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价普通商品住房。
本办法所称廉租住房，是指政府提供财政投入和政策支持，限定套型面积标准，按照合理标准建设，或通过购买、改建和租赁等方式筹集，按照当地政府规定的供应标准，面向城镇低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的住房。
本办法所称公共租赁住房,是指政府提供优惠政策，按照合理标准筹集，限定套型面积和出租价格，面向城市中等偏下收入住房困难家庭以及新就业职工、外来务工人员出租的住房。 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照规定标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。包括符合条件的企业自筹资金所建的经济适用住房。
本办法所称限价普通商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发和定向销售的普通商品住房。
第三条 本办法所称的住房保障管理部门，是指市、县（区）专门设立的住房保障管理机构或各级房产管理部门。
第四条 保障性住房的建设、分配、管理实行分级管理、分级负责。
第二章 供应与管理
第五条 保障性住房供应对象
（一）廉租住房供应对象：具有市、县（区）城镇非农业户口，家庭人均可支配收入低于当地上一年度城镇居民人均可支配收入的40％、人均住房建筑面积在15m2以内(含15m2)或无房的城市低收入住房困难家庭。
部分为城镇非农业户口、部分为农业户口的家庭，只保障城镇非农业人口。
（二） 公共租赁住房供应对象:具有市、县（区）城镇非农业户口，家庭人均收入低于当地上一年度城镇居民人均可支配收入、无房的城市中等偏下收入住房困难家庭及新就业职工、外来务工人员。
（三）经济适用住房供应对象：具有市、县（区）城镇非农业户口，家庭人均可支配收入低于当地上一年度城镇居民人均可支配收入的80％，且人均住房建筑面积低于当地上一年度人均住房建筑面积60％的住房困难家庭或无住房的家庭。
已享受福利分配住房的家庭，在未退出福利住房时，不得购买经济适用住房；对已按房改政策购买公有住房或已购买经济适用住房、集资建房者，不得购买经济适用住房。
（四）限价普通商品住房的供应对象：具有市、县（区）城镇非农业户口，家庭人均可支配收入在当地上一年度城镇居民人均可支配收入的80％-120％之间，人均住房建筑面积低于当地上一年度人均住房建筑面积80％的住房困难家庭。
对已购买经济适用住房者，不得再购买限价普通商品住房。
第六条 保障性住房供应程序及所需资料。
保障性住房应实行申请、审核、公示、登记和轮候制度。
（一）保障性住房申请程序：
1廉租住房申请程序
廉租住房保障对象，应向户口所在地社区居委会或职工所在单位提出廉租住房保障申请，并提交下列证件与资料：
①《廉租住房保障申请表》；
②户口本及同户籍家庭成员身份证；
③收入情况证明材料；
④住房情况证明材料；
⑤其他有关证明材料。
2公共租赁住房申请程序
公共租赁住房供应对象，应向户口所在地或暂住地社区居委会、职工所在单位提出公共租赁住房租住申请，并提交下列资料：
①《公共租赁住房申请表》；
②户口本及同户籍家庭成员身份证（进城务工人员提供暂住证和原户籍证明），以及当地公安部门认定材料；
③劳动合同或聘用合同（新就业职工和进城务工人员提供）；
④收入情况证明材料；
⑤住房情况证明材料；
⑥用工企业出具的承租公共租赁住房担保书；
⑦市、县（区）人民政府规定的其他证明材料。
3经济适用住房申请程序
对符合购买经济适用住房条件的住房困难家庭，应向户口所在地街道办事处或职工所在单位提出购买经济适用住房申请，并提交下列证件与资料：
①《购买经济适用住房申请表》；
②户口本及同户籍家庭成员身份证；
③家庭成员收入证明；
④家庭住房情况证明；
⑤市、县(区)人民政府规定的其他证明材料。
4限价普通商品住房申请程序
对符合购买限价普通商品住房条件的城市中等收入家庭，向市、县（区）住房保障管理部门提出购买限价普通商品住房申请，并提交下列证件与资料：
①《购买限价普通商品住房申请表》；
②户口本及同户籍家庭成员身份证；
③家庭成员收入证明；
④家庭住房情况证明；
⑤市、县(区)人民政府规定的其他证明材料。
（二）保障性住房审核、公示程序
社区居委会或职工所在单位从受理申请之日起，就申请人的家庭收入、家庭住房状况，采取入户调查、组织听证等方式调查核实，15日内提出核查意见。符合条件的，上报街道办事处。不符合条件的，书面通知申请人，并说明理由。
街道办事处自收到申请材料之日起，根据社区居委会上报的证件与资料，采取邻里访问、信函索证等方式，调查核实申请人的家庭收入和住房状况，30日内提出初审意见，并在户口所在地社区进行公示，户口所在地和居住地不属同一社区的，同时应在居住地社区进行公示，公示期限为7日。公示无异议或异议不成立的，将审核意见和申请材料一并报送市、县(区)住房保障管理部门。
市、县(区)住房保障管理部门自收到材料之日起，会同同级监察、民政部门，以联合办公或召开联席会议的形式，对申请人家庭收入和住房状况是否符合规定条件进行审核，15日内提出审核意见。符合条件的，在申请人工作单位和户口所在地社区进行公示，户口所在地和居住地不属同一社区的，同时应在居住地社区进行公示，公示期限为15日。不符合条件的，书面通知申请人，并说明理由。
公示期间有异议的，由监察部门牵头，同级住房保障管理部门、民政部门协助进行复核。申请人对审核结果有异议的，可以向监察部门申诉。
（三）轮候顺序
1廉租住房轮候顺序
①享受城市低保家庭至少一年的无房或人均住房建筑面积低于15m2的双市民家庭，为第一批轮候家庭，其中孤、老、病、残等特殊困难家庭优先保障；
②本人有残疾证的无房或人均住房建筑面积低于15m2的城市低保家庭（家庭成员部分为非农业人口，部分为农业人口，只保障非农业人口），为第二批轮候家庭；
③无房或人均住房建筑面积低于15m2的城市低收入双市民家庭，为第三批轮候家庭；
④无房或人均住房建筑面积低于15m2的城市低收入家庭（家庭成员部分为非农业人口，部分为农业人口，只保障非农业人口），为第四批轮候家庭。
2公共租赁住房轮候顺序
①符合配租条件的家庭成员中含有60周岁以上老人、患大病人员、残疾人员或属于重点工程拆迁范围的家庭；
②城市中等偏下收入的无房、住房困难家庭；
③无房的新就业单位正式职工；
④与用工单位签订经劳动保障部门备案的劳动合同，并连续缴交劳动事业保险费一年(含一年)以上的外来务工人员。
申请家庭无正当理由拒绝接受廉租住房、公共租赁住房安排的，应当重新轮候。
3经济适用住房轮候顺序
①烈士遗属；
②国家优抚对象；
③市级以上劳动模范；
④二级以上残疾；
⑤廉租住房保障对象；
⑥市、县（区）人民政府规定的其他对象。
（四）保障性住房分配程序
经审核、公示通过，符合申请廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价普通商品住房条件的家庭，按轮候顺序及住房困难程度，以摇号方式确定分配顺序。
（五）保障性住房复核
已领取廉租住房租赁住房补贴、享受租金核减或者配租廉租住房的廉租住房保障对象或租赁公共租赁住房对象，按年度向户口所在地街道办事处如实申报家庭人口、收入及住房等情况。
街道办事处对申报情况进行核实后，在户口所在地社区进行公示，户口所在地和居住地不属同一社区的，同时应在居住地社区进行公示，并将申报情况及核实结果报市、县(区)住房保障管理部门。市、县(区)住房保障管理部门会同同级监察、民政部门，根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整廉租住房租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金及公共租赁住房租金等。
（六）保障性住房退出
供应家庭应按年度如实报告家庭收入和住房情况。不再符合条件的家庭，发放廉租住房租赁住房补贴的，停止发放；实行实物配租廉租住房的，收回廉租住房；租赁公共租赁住房的，收回公共租赁住房。
对以欺骗等不正当手段获得廉租住房或公共租赁住房的，由住房保障部门取消其住房保障资格，责令退出住房，5年以内不得申请廉租住房或公共租赁住房；对情节恶劣的，依据有关法律法规进行处罚。
第七条 获准享受廉租住房租赁补贴的家庭,应与市、县（区）住房保障管理部门签订《廉租住房租赁补贴协议》。协议应明确租赁住房补贴标准、停止发放廉租住房补贴的条件及违约责任。享受补贴的家庭按照协议约定,自主选择适当的住房,经市、县（区）住房保障管理部门审查同意后,与出租人签订《房屋租赁合同》,并在市、县（区）住房保障管理部门备案。市、县（区）住房保障管理部门按规定标准向该家庭发放租赁补贴。
第八条 获准享受廉租住房实物配租的家庭,自签订《廉租住房租赁合同》次月起,停止发放补贴。
进入实物配租范围的家庭,因楼层、户型等原因拒绝配租的,视为自动放弃。放弃配租的家庭,两年内不予安排实物配租,可采取发放廉租住房租赁补贴的方式对其实施保障。
第九条 保障性住房承租人及其家庭成员对配租的住房不享有收益权、处置权,房屋使用权不得转让。
第十条 申请家庭购买经济适用住房后,应按规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应加注“经济适用住房”字样、标明土地使用权类别。
第十一条 申购的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
第十二条 承租廉租住房、公共租赁住房的家庭不得擅自改变住房用途、原有使用功能和内部结构。承租人添加的生活设施在退租时不予补偿。
第十三条 在新就业大中专毕业生、外来务工人员集中的产业集聚区，各企事业单位利用自有土地建设的公共租赁住房或通过改建、购买、租赁方式筹集的公共租赁住房，供应对象可优先用于本单位职工，其认定标准由企事业单位提出申请，报所在地民政、住房保障管理部门核定后，由企事业单位安排，符合核准的供应对象居住。
第三章 价格与租金
第十四条 经济适用住房实行政府指导价,价格确定以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度,由各级物价部门会同住房保障管理部门,依据国家经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目其销售利润率按不高于3%核定；政府投资集中建设的经济适用住房按成本价销售,不得有利润。
第十五条 市、县（区）人民政府要设立回购保障性住房专项资金,专项用于保障性住房的回购。
第十六条 廉租住房、公共租赁住房租金实行政府定价,与城市低收入家庭的经济承受能力相适应。廉租住房租金原则上由房屋的维修费、管理费和税收三项因素构成；公共租赁住房租金标准一般不超过同区位普通商品住房市场租金标准的80%。保障性住房税收减免政策，严格执行财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）和《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2012〕88号）。
廉租住房和公共租赁住房的租金标准,按年度进行动态调整,依据住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素,由物价部门和住房保障管理部门共同审核,报当地政府批准后，向社会公布。
第四章 移交及续租
第十七条 保障性住房竣工后，由建设单位分别移交给住房保障管理部门、企事业单位或其委托的单位管理，并办理确权手续。
第十八条 廉租住房和公共租赁住房实行租赁制。符合保障性住房保障条件的保障对象与住房保障管理部门(或其委托的单位)签订《廉租住房(公共租赁住房)租赁合同》，方可入住。合同应当约定租赁双方当事人的权利和义务，并明确约定违约责任及其处罚措施。
第十九条 廉租住房、公共租赁住房租赁期间所发生的水、电、燃气、采暖、通信、有线电视、物业管理等费用均由承租家庭负担。承租人按规定退出或自愿退出保障性住房的，退出时即时结清。
第二十条 住房保障实施机构管理的廉租住房和公共租赁住房的租金收入，按照政府非税收入管理规定纳入同级国库，实行“收支两条线”管理。廉租住房租金收入主要用于房屋的维护和管理支出；公共租赁住房租金收入用于偿还公共租赁住房建设贷款，以及公共租赁住房维护、管理和投资补助。不足部分由同级财政预算安排。
第二十一条 承租人要妥善使用保障性住房的各种设施设备并合理维护，如有损坏，要无条件赔偿或恢复原状。室内易损物品由承租人自行维修或更换。
第二十二条 出租人定期对出租的保障性住房及设施设备进行检查和做必要的修缮，承租人应积极配合。对因承租人使用不当造成房屋及设施设备损坏的，由承租人负责修复;对非承租人过错造成损坏的，承租人应书面要求出租人及时勘察并修缮。
第五章 监督与处罚
第二十三条 落实退出机制。保障性住房不得出租、转借、闲置。已享受住房保障的家庭，再购买商品住房的，必须办理住房保障退出手续。各级各部门要认真执行保障性住房年度复核和日常监管制度，采取经济、行政、司法等综合手段，对不符合住房保障条件家庭严格落实退出工作机制。根据保障对象申报、住房保障管理信息系统检测、举报等途径，对已不符合保障条件的住房保障对象，要按规定退出。对以虚假资料骗购经济适用住房、骗租廉租住房和公共租赁住房、骗取廉租住房货币补贴的，一经查实，立即责令退还或退出。
第二十四条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
从2011年起，新购经济适用住房不得自行上市交易，对需出售的，由政府回购作为保障性住房房源，面向符合保障条件的家庭按程序予以安排。
2011年以前购买的经济适用住房不满5年,不得上市交易,购房人因特殊原因确需转让的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
2011年以前已购买的经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地增值收益金。
第二十五条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房,仍用于解决低收入家庭的住房困难。
第二十六条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员,不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义,变相实施住房实物分配或商品房开发。
第二十七条 政府及其有关部门应当加强对经济适用住房交易过程中违纪违法行为的查处。
(一)擅自改变经济适用住房用地性质的,由国土资源部门按有关规定处罚。
(二)擅自提高经济适用住房销售价格等价格违法行为的,由物价部门依法进行处罚。
(三)对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房状况,骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人,由住房保障管理部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房,并依照法律、法规和有关规定追究责任。对出具虚假证明的,依法追究相关责任人的责任。
第二十八条 严格执行廉租住房配建政策。市、县（区）要严格执行《山西省人民政府关于健全和完善住房保障体系切实解决城市低收入家庭住房困难的通知》（晋政发〔2008〕2号）规定，在商品住房项目中按建筑面积配建5%廉租住房，并作为土地出让的前置条件。从2011年起，对于不配建或不宜配建的项目，要按照该项目商品住房平均销售价格向住房保障管理部门缴纳应配建廉租住房面积部分的建设资金，专户管理，作为市、县（区）廉租住房建设资金或回购资金。
第二十九条 廉租住房(含廉租住房补贴)、公共租赁住房保障实行年审制度。
年审工作由各级住房保障管理部门组织实施,主要审查以下事项:
(一)已经享受住房保障政策的住房困难家庭申报的家庭收入、人口及住房变动等情况;
(二)单位提供的承租公共租赁住房的新就业大中专毕业生和外来务工人员的相关资料。
第三十条 市、县（区）住房保障管理部门应当按户建立保障性住房档案,并于每年第4季度会同民政部门,对享受保障性住房家庭的收入、人口及住房变动等状况进行复核,根据复核结果对享受保障性住房家庭的保障资格、保障方式、保障额度等进行及时调整并书面告知当事人。
第三十一条 承租家庭有下列情况之一的，解除租赁合同，收回承租的保障性租赁住房，作出取消保障性住房保障资格决定的,应当在5个工作日内书面通知当事人,并说明理由。
(一)采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入以及住房等欺骗方式取得承租保障性住房资格的;
(二)承租家庭人均收入连续两年超过廉租住房(公共租赁住房)供应条件规定的收入标准的;
(三)因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房建筑面积超出廉租住房政策确定的住房标准的;
(四)擅自改变房屋用途、结构和设施设备或因使用不当导致房屋设施设备严重损坏的;
(五)将承租的保障性住房转租、转借或擅自调换的;
(六)承租人无正当理由连续六个月以上未在保障性住房居住的;
(七)累计六个月不缴纳租金或物业服务费用的;
(八)利用保障性住房进行违法活动的;
(九)其他违反租赁合同行为的。
第三十二条 取消廉租住房实物配租资格的家庭,其承租的住房从资格取消次月起按同类地段类似房屋市场租金收取,并给予3个月的过渡期。如在3个月内主动退房,其以后又符合保障性住房保障条件的,仍应纳入保障范围;逾期仍不退房的,住房保障管理部门可以依法申请人民法院强制执行,拒不退出行为记入信用档案,该家庭所有成员在5年内不得再次享受住房保障政策。
第三十三条 公共租赁住房的租赁期限为3-5年,合同期满承租家庭应当退出住房。承租家庭需继续承租的,应在合同期满前3个月内向住房保障管理部门或产权单位提出书面申请,由住房保障管理部门会同民政等部门进行复核,符合条件的续签租赁合同;不符合承租条件又不能腾退住房的，按同类地段类似房屋市场租金计收租金。
第三十四条 保障性住房产权单位在租赁合同存续期间不按规定标准的租金收缴租金或擅自向不符合条件的家庭出租保障性住房的,由住房保障管理部门责令其限期整改,退回或收回住房。
第三十五条 单位及其工作人员为申请人出具虚假证明材料,帮助隐瞒家庭人口、收入、住房等情况,骗购经济适用住房，骗租廉租住房或公共租赁住房，骗取廉租住房租赁补贴的,要依法追究相关单位及工作人员的法律责任。
第三十六条 保障性住房管理部门及相关部门的工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其它非法利益、不依法履行监督管理职责的,责令其退还非法所得并给予相应行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章 附则
第三十七条 本办法自发布之日起施行。
论情事变更原则
张安腾*
一、引言
我国于20世纪90年代着手起草新的统一合同法时，就对情事变更原则十分关注。从1995年学者提出的《合同法草案建议稿》，到全国人大法制工作委员会向九届全国人大常委会提交的《合同法（草案）》四个审议稿，都在“合同的履行”一章中写入了情事变更原则，并在《合同法（草案）》中关于规定这一原则条文的表述方面有过三次变化。1这一切，使有关情事变更原则的内容日臻完善。但是，情事变更原则是一个很复杂的问题，在合同法的起草过程中，一直有不同意见。学者、法官大都赞成明确规定情事变更原则，认为这样可以公平、合理地解决在特殊情况下发生的特殊问题，及时打开某些死结，以促进经济流转，维护社会公平。而一些经济工作者则不同意把情事变更原则正式写进《合同法》，认为此举容易导致该原则的滥用，有碍合同严肃性之保持。两派相争，终因反对力量过于强大，关于情事变更原则的内容在立法的最后时刻被否定，没有被写进我国新《合同法》。
本文认为，新《合同法》未规定情事变更原则虽有一定的理由，但更重要的原因则是立法上的短见，即未能从长远角度来考察情事变更原则的功能，其立法抉择不利于维护社会的实质正义，实属弊大于利，不可不称为《合同法》的一大缺憾。故有必要对情事变更原则作进一步探讨。
二、情事变更原则的基础理论
㈠、基本内涵
首先必须明确的是，情事变更原则从来是作为以合意说为基石的近代合同法大原则的例外原则。它有广义和狭义之分：广义的情事变更原则包括不可抗力与狭义的情事变更原则。本文所指为狭义的概念。
情事变更原则谓为法律效力发生原因之法律要件（法律行为或其它法律事实）之基础或环境之情事，因不可归责于当事人之事由，致有非当时所得预料之变更，而使发生原有效力，显有悖于诚信原则（显失公平）时，应认其法律效力有相当变更之规范。故严格说来，情事变更原则为关于法律效力的一般问题，应属于民法总则之范围。2然而该原则事实上就合同关系最多适用，故本文以合同法为中心对之加以阐释。
大陆法系国家通过立法或判例来确认情事变更原则，实为诚信原则在债法中的具体体现。不过大陆法系国家对于情事变更之范围的态度不尽一致：以《法国民法典》为代表，情事变更与不可抗力是不作区别的（见该法典第1148条之规定）；而德国的民法理论及司法实践则力图将情事变更与不可抗力区分开来。（见《德国民法典》第157条、第242条及1924年的《第三次紧急租税令》、1925年的《增额评价法》、1952年的《法官契约协助法》）
英美法系解决此类问题的原则称为“合同受挫”或“合同落空”（Frustration of Contract），主要是通过判例来确认，认为情事变更原则的适用是法院或当事人采取的一种衡平措施，因而是从衡平法的观点来确认这一原则的，其所使用的范围较大陆法上的情事变更更为广泛，实际上包含了不可抗力和情事变更。
我国《民法通则》对不可抗力作了明确的定义，对情事变更则没有直接作出规定。但基于适用条件尤其是法律效果上的差异，学术界是将情事变更原则与不可抗力作为两种不同的法律规则加以阐述和探讨的。通说认为，情事变更原则是指：在合同成立后至其被履行完毕前这段时间内，因不可归责于双方当事人的原因而发生情事变更，致使继续维持该合同之原有效力对受情事变更影响的一方当事人显失公平，则允许该当事人单方变更或解除合同。3至于何谓“情事”，一般理解为订立合同时的特定环境。
基于该定义，可知情事变更原则的适用条件（即其要件）应包括以下几项：4
1、 须有情事之变更
通说认为情事无须为普遍的：可以是某一较大范围的，也可以是某一较小范围的，既可以是针对当事人双方而言的，也可以是仅仅针对当事人一方而言；情事得为经济的或非经济的，前者如物价稳定、币值近似不变等，后者如和平状态、交通状态等。近来有学者从严格限制情事变更原则以维护合同严肃性出发，认为情事应当以持续、一般的状态而存在，不仅为合同当事人、且为一切普通个人所能共同认知且以为当然。如仅为涉及具体合同关系、具体合同当事人的特定交易条件，诸如：特定合同标的于缔约当时的一般价格，则不属于情事变更原则所指向的情事范围。5本文认为，该观点有违情事变更原则维护社会实质正义的衡平立场，不利于实现个别正义，实乃从根本上破坏了情事变更原则。至于什么样的情事是法律行为的环境情事，应具体依据法律行为的性质和目的来加以确定。
所谓变更，指的是情况的变动。针对合同而言，是指订立合同后合同行为的环境或基础发生变动，以致于在履行时须面对一种新的情事。这种新的情事的出现须为客观的事实。至于变更是普遍的或局部的，一时的或持续的，急剧的或缓慢的，均可在所不问。有学者认为变更应为具有普遍意义和长期性的变化，即该变化非为偶然性、一次性、局部性变化，而为对原有状态的全面、长时期变化。6此说实不利于全面、正确地保障受情事变更影响的一方当事人的合法权益。至于如何认定情事是否变更，大陆法系与英美法系的侧重点不同。前者倾向考虑债务人有无实际履行的能力，后者则倾向考虑合同的目的是否能实现。
2、 情事变更须于法律行为成立后、债务关系消灭以前发生
基本观点为：合同订立之前，如果情事已发生变更，则变更后的情事为合同订立的基础，当事人如不知情事已有变更，则视为当事人有过错，故不能适用情事变更原则。这是由情事变更事实的客观性所决定的，该变更发生时间仅以客观情况为判断依据，而不受当事人主观认识状况影响。而在合同履行完毕后，合同关系已经消灭，情事如何发生变化均与合同无关。
几点说明：
⑴情事变更发生在合同订立之后，但在履行过程中恢复原来状态的，能否适用情事变更原则的问题，应依据原约定的履行期间扣除情事变更期间所得的剩余履行期间按正常情况能否完成约定的事项判断，若能则不可适用，反之则可适用。
⑵在迟延履行期间发生情事变更应如何处理的问题
有的学者认为如果合同当事人履行迟延或受领迟延后发生情事变更的，过错方不得以情事变更为由来免除自己的责任。7史尚宽先生认为情事变更原则并不以不可抗力之危险使归当事人一方负担为目的，而系以危险之公平分担为目的，债务人不应较因迟延通常所负担责任更加多负担不相当之过分责任。8故于迟延后发生情事变更，亦不妨适用情事变更原则。但情事变更与迟延有直接因果关系者，不在此限。本文认为，当事人对迟延履行或受领有过错，并不意味着对情事变更的发生有过错，当履行期已届满，而当事人仍未全部履行或受领，相对方可以因对方违约而解除合同，并追究其违约责任。相对方如仍需要对方履行或受领，则可以要求继续履行，并可以追究其迟延履行的责任。基于继续履行而达成的协议，可以说是一个新合同。虽然新合同的产生与原合同的违约有一定关系，但是因为违约方已经负担了相应责任，对新合同履行中的意外就不应再负责。故也可适用情事变更原则。
⑶有学者认为：“情事变更须发生在合同成立生效以后，合同关系消灭以前。”9本文认为，这种表述是不确切的。因为有的合同的成立时间与生效时间并不一致，但是当事人的合同行为只能以缔约时的情事为依据，而不是以预见的合同生效时的情事订立的。故情事变更如果发生在订立合同之后，合同生效之前，也应当适用情事变更原则。
3、 情事之变更，须未为当事人所预料，而且具有不能预料之性质
该条件从主观与客观两方面对情事变更加以限定。未预料之事必须是客观的，即使当事人实际上未预料（主观），但依诚信原则如此事变当然可得预料，则该当事人有过失，不得主张情事变更原则。如果情事变更已经为当事人所预料，则表明当事人愿意承担情事变更的风险，自然不能适用情事变更原则。
所谓不能预料，指的是：⑴对事变发生可能性本身的预见能力。⑵其为客观的缺乏预见可能，而非特定合同关系一方当事人的未为预见。故有学者提出“如果情事变更在客观上仅能为一方可以预料，则不能预料的相对方可以主张情事变更原则的适用。如果客观上可以预料到情事变更的一方已经预见到将来会发生情事变更而致使合同不能履行，却依然与相对方（注：客观上无预见能力）签订合同，那么可以预料的一方当事人有主观过错，对相对方的损失应负赔偿责任。”10本文赞同此种观点。
4、 情事之变更须因不可归责于当事人之事由而发生
在情事变更与合同关系权益失衡之间不能存在合同当事人自主行为作用的干扰。因为合同当事人自主行为的介入实际上切断了事变与合同履行困难之间的因果链条。如果客观情事的变化可归责于当事人，则应由当事人承担责任。若情事变更非由当事人引起，但是可归责于第三人，则应当由第三人承担责任，不得适用情事变更原则。因为情事变更原则是在无法采取其他救济方法的情况下才适用的。
5、 情事的变更导致履行合同将会显失公平
情事变更对合同关系产生的现实结果并非致使合同履行不能或仅为一方当事人履行困难或蒙受损失，而是使合同的继续履行建立在根本破坏当事人间的利益均衡的基础上，产生违背社会正义观念的显失公平的结果。这里说的显失公平不能等同于一般商业风险所导致的不公平结果。因为经济活动原为经济之竞争，多少包含有投机因素，绝对公平只能是一种理想，在现实法律政策上为不可期望之事。在商品经济的社会中，人们的经济行为需要遵循价值规律的要求，受价格杠杆、竞争机制的制约，风险成为经济活动的固有属性，“不公平”结果的出现亦成为经济运行的必然。但是这种不公平结果一般具有可预料性，是当事人自愿承担的，风险与利润是相称的。故依诚信原则，法院因为法律行为的关系或法律的要求有时不得不驳斥公平之愿望，而保护不公平之主张。
至于何谓“显失公平”，学者间意见不尽一致。11本文认为，诸学者的观点均有其合理性，实践中应加以综合考虑，以便从宏观上控制情事变更原则的适用，防止滥用。今后在大量实践基础上不妨对某些典型事件设立量的标准，以利于准确适用。对此，国外的司法实践往往掌握一定的衡量尺度。如德国帝国法院1933年的一个判例认为英镑贬值20-30%属于情事重大变更，1935年的一个判例认为外币贬值13%就使得法律行为基础动摇。12
至于情事变更原则之适用是否以有当事人之主张为要件之一，学者有否定、肯定两说。本文持肯定说。因为情事变更原则是合同法的特殊原则，应从严掌握，不宜滥用。而且在作为私行为的民事交易中，当事人为保持信誉，维护交易关系，通常会私下协商分配风险问题。这种私权领域无须法院以公权主动干涉。
㈡、法哲学基础
为了方便考察情事变更原则的法哲学基础，以求追本溯源、明其本质，本文先从其历史沿革入手，依次介绍有关情事变更原则理论依据的学说，最后在总括的层面上提出自己的看法。
1、 历史沿革
情事变更原则的历史并不能追溯至古罗马法。无论在大陆法系或英美法系之传统合同制度中，均未有情事变更原则之真正适用。罗马法所坚持的“合同严守”原则及普通法所力主之“绝对合同”理念无一例外地拒绝在合同效力领域外留有认允合同当事人合意之外的其他因素影响合同效力的空间。这一原则体现了法律思想上坚持纯粹形式主义的观念。而实际上，罗马法时期的契约可分为严法契约与宽法契约，宽法契约的内容已包含诚实信用、公平合理的原则。这就不得不考虑情事的变更。所以情事变更存在于罗马法时期是必然的，但还没有作为一项固定的原则或制度被确立下来。13按照通说，情事变更原则起源于12-13世纪的注释法学派著作《优帝法学阶梯注释》中的“情事不变条款”，即假定每一个合同均包含一个具有如下含义的条款：缔约时作为合同基础的客观情况应继续存在，一旦这种情况不存在，准予变更或解除合同。至16、17世纪，自然法思想居支配地位，情事不变条款得到广泛适用。到18世纪后期，该条款的适用过于泛滥，损害了法律秩序的安定，于是受到严厉的批评并逐渐被法学家和立法者所摒弃。19世纪初历史法学派兴起，极力贬低自然法思想的价值，情事不变条款自然也不会有好的命运。之后兴起的分析法学派，强调实证法，主张形式主义，重视合同严守原则和法律秩序的安定，故情事不变条款愈丧失其重要性。情事变更原则得到确立并在审判实践中得以广泛的适用，是20世纪20年代以后的事情。一战、二战、资本主义经济大危机、布雷顿森林体系的建立及消亡、冷战的潮涨潮落，几乎没有哪个国家能摆脱“情事”的“变更”。在这种历史背景下，学者们借鉴历史上的情事不变条款，提出情事变更的种种学说，并经法院采纳成为判决理由，最终成为当代民法的特别规范。
2、 理论依据14
关于情事变更的理论依据，理论上有不同的主张，概括起来，主要有：
⑴大陆法系
除约款说、相互性说、法律制度说和不可预知情况说等之外，颇有影响的有如下两种：
①法律行为基础说 由德国学者欧特曼（Ortmann）于1921年提出。所谓行为基础，乃针对契约而言，是指在订立契约时，当事人一方对特定环境存在发生的预想，这种预想须由相对方当事人也认知其重要性而没有提出异议；或者是双方当事人对订约时特定环境的存在发生有共同预想。可见，所谓“基础”是法律行为的客观基础，但确定标准却是主观标准。拉恩茨（Larenz）为修正法律行为基础说，提出应区分主观法律行为基础与客观法律行为基础的观点。而雷曼（Lehmamn）则认为严格划分主观与客观法律行为基础并无实际意义，应当将两者结合起来考虑，合同效力是否受到影响应以某种情事转变为前提，而情事是否发生变化则以“合同目的”作为判断依据。
②诚信原则说 该说认为情事变更是诚信原则的具体体现。当事人在订立合同后，由于出现了订约时所不可预见的情事，继续履行会违背诚信原则，因此应允许当事人变更或解除合同。我国学者大都以此为通说。
⑵英美法系
①默示条款说 由英国法官劳尔伯恩（Loreburn）勋爵于1916年提出。该学说同情事不变条款说类似。
②合同基础丧失理论 为哥达德（Godard）法官于1937年采用。该说与法律行为基础说有类似之处。
③公正合理解决理论 《昂逊合同法》引述莱特（Wright）勋爵的评论：“实质是，法庭或陪审团按照他所认为的什么是公正合理，以一个事实判断来决定问题。”因为审判过程的全部目的正是在于达到公正合理地解决争议。
④义务改变理论 由拉德克利夫（Radcliffe）勋爵在1956年提出。他认为当法律行为双方均无过错的情事变更使合同义务变得不允许被履行时，将构成合同落空。因为在这种情况下，要求履行的已是与合同双方当事人所承担的义务完全不同的另一义务。