房屋出卖后未办理过户手续 原房屋所有人又将
房屋设置抵押担保的效力应如何认定

－－兼论转移标的物所有权合同中债权行为与物权行为的法律效果

[案情]
2001年６月，泸州市纳溪区丰乐镇农业技术服务站（以下简称丰乐农技站）将本单位所有的一套面积90平方米的住房以３万元的价格出售给本单位职工李某，双方未签订房屋买卖合同，也未到房管部门办理产权过户手续，李某在付清购房款后于当月即搬入房屋居住。2003年８月，丰乐农技站因经营化肥、农药等业务需流动资金，遂将已出售给李某的那套住房和本单位另外两套房屋一同设置抵押担保向丰乐信用社借款10万元，借款期限为６个月。借款抵押担保合同签订后，借贷双方到房管部门办理了房屋抵押登记，丰乐信用社也依合同向丰乐农技站提供了10万元借款。借款到期后，丰乐农技站因经营亏损无力偿还借款本息，丰乐信用社多次催收未果。
2004年８月，丰乐信用社诉至法院，要求丰乐农技站及时偿还借款本金10万元及利息，并申请法院对丰乐农技站设置借款抵押的房屋采取财产保全措施。法院依当事人的财产保全申请在查封李某居住的房屋时，李某拿出自己交纳购房款的收据向法院提出执行异议，认为自己对其居住的房屋享有所有权，法院查封其房屋于法无据。
[分歧意见]
本案在审理过程中，对丰乐农技站与李某之间的房屋买卖合同的效力及丰乐信用社对丰乐农技站以李某已经购买的房屋设置抵押担保是否享有优先受偿权的问题存在不同意见：
第一种意见认为，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同无效，丰乐农技站应向李某承担缔约过失责任，返还李某的购房款并赔偿相应损失。同时，应认定丰乐农技站与丰乐信用社的借款抵押担保合同成立，丰乐农技站不能清偿到期债务，丰乐信用社有权依担保法的规定，拍卖、变卖其抵押的房屋优先受偿。其理由是，依房地产管理法的规定房屋买卖应当签订书面转让合同，且应到房管部门办理产权过户手续才能生效，因李某与丰乐农技站之间的房屋买卖违反了房地产管理法的强制性规定，应认定双方的房屋买卖合同无效。由于李某与丰乐农技站的房屋买卖合同被确认无效，因此房屋的所有权未实际从丰乐农技站转移给李某，所以丰乐农技站有权以其所有的房产设置抵押担保借款。
第二种意见认为，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同依法成立并生效。作为房屋出卖人的丰乐农技站未按合同法的规定向买受人李某过户房屋产权属违约行为，本应责令出卖人为买受人补办房屋产权过户手续，以使李某在支付购房款后获得房屋的所有权。但由于丰乐农技站已将出售给李某的住房设置抵押担保，并办理了抵押登记，因此，丰乐信用社对丰乐农技站出售给李某那套房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋，李某基于买卖合同享有债权，而丰乐信用社基于房屋抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，应确认丰乐信用社对房屋享有的担保物权优先于李某对房屋享有的债权的行使。李某在丰乐信用社基于担保物权拍卖，变卖抵押房屋优先受偿后，只能要求丰乐农技站返还购房款并承担相应损害赔偿责任。
[评析]
笔者赞同第二种意见。从法理角分析，本案既涉及到合同法上房屋买卖合同成立，生效的问题，又涉及到物权法的物权变动的公示，公信原则的问题，具有一定的典型性，现作如下分析：
一、签订书面房屋买卖合同和办理房屋产权过户手续不是房屋买卖合同依法成立、生效的要件。我国《合同法》第七条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”我国《房地产管理法》第四十条也规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”这些法律规定似乎意味着成立房屋买卖合同必须采取书面形式，否则房屋买卖合同将被确认为不成立。但这种认识显然是片面的，合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，仅是合同内容的载体，我国《合同法》对合同形式采取了相对宽松的规定，合同形式可以是口头形式，书面形式和其他形式，充分体现了合同形式自由的理念，其宗旨是鼓励、保护、促成市场交易的实现。《合同法》第三十六条规定：“法律，行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。如果一方当事人已经按照约定履行完成了合同的主要义务，另一方已经接受，说明双方交易已经既成事实。此时，若国家公权力再以合同未采取书面形式为由强行宣布合同不成立，不但无任何实质意义，反而会破坏《合同法》鼓励、保护和促成市场交易的宗旨。就本案而言，?
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合同成立与否仅仅解决了一个事实判断的问题，即仅仅解决了合同当事人是否就合同主要条款达成合意的问题。合同成立意味着在当事人之间完成了要约和承诺的订立程序，双方意思表示一致。但合同成立后，能否发生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，则需要由法院和仲裁机构对已成立的合同作出法律价值判断，以确认合同是否生效。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该规定就区分了合同成立和合同生效两个不同的概念。那么就房屋买卖合同而言是否是以房屋产权过户登记为生效要件呢？笔者的回答是否定的。《合同法》第四十四条第二款规定：“法律，行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条进一步明确规定：“法律，行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准，登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准，登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律，行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”虽然我国《房地?
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二、房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示，公信原则的具体体现，是典型的物权行为而非债权行为。物权变动是指物权的设立、变更和消灭。物权变动的公示原则是指物权变动必须从一种客观的为社会公众知悉的方式加以展示，方能产生法律效力。由于物权是排他性的绝对权利，其变动常常会影响其他人的利益，如果没有外界可以知悉其变动征象则会使第三人承受不测之损害。故而物权的设立、移转必须公开、透明，以维护物的占有秩序和交易安全，因此物权不能由当事人随意创设。法律规定，动产物权以占有为公示方式，从占有的移转即交付为其变更的公示方式；不动产物权则从登记和登记的变更作为权利享有成变更的公示方式。物权的公信原则是物权公示原则的必然结果，即物权变动经法定公示后，即使标的物的出让人事实上无处分权，信赖公示的第三人仍被法律承认其和真正权利人交易相同的法律效果。
区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷具有十分重要的意义。债权行为是指直接引起债权关系成立，变更或消灭的民事行为。而物权行为则是直接引起物权取得，变更或消灭的民事行为。不论是从转移标的物的所有权为目的买卖合同，还是借款抵押担保合同，订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此订立合同的行为是债权行为。而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。可以说，就上述两种合同而言都在逻辑上存在着两个相互衔接却又不同的阶段：第一阶段是债权行为即订约行为，其后果是导致债权债务关系的产生；第二阶段是物权行为即房屋产权过户登记和房屋抵押登记。这两个阶段的行为相互联系，缺一不可，债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。区分债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权和担保物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有公示、公信的要求。
就本案而言，丰乐农技站先以其所有的房屋作标的物与本单位职工李某签订房屋买卖合同，其后又以同一房屋作标的物与丰乐信用社签订抵押担保合同，以此作为借款合同的担保。前一房屋买卖合同，作为买受人的李某以支付购房款，接收房屋的债权行为履行了房屋买卖合同的主要义务，对方也接受了这种履行，因此应认定该房屋买卖合同已经依法成立并生效。但由于该房屋买卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，因此，不能产生房屋产权由出卖人丰乐农技站转移给受买受人李某的法律效果。李某仅能要求丰乐农技站承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。后一抵押担保合同，抵押人丰乐农技站与抵押权人丰乐信用社不仅签订了书面的抵押担保合同履行了债权行为，而且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。因而双方设置的担保物权，符合物权变动的公示，公信原则，应为有效。
事实上，正是由于李某与丰乐农技站在完成房屋买卖交易后未及时到房管部门办理产权变更登记，才使善意第三人丰乐信用社基于对房管部门颁发房权证的信赖，相信丰乐农技站是房屋的产权人，而与之设立了担保物权，丰乐信用社不可能知道无义务知道该房屋实际已经转让给了李某，而法律必须承认丰乐信用社与丰乐农技站设立的担保物权有效，且有优先于李某债权的效力。这就是物权变动的公信原则保护了交易中的善意第三人，维护了交易的安全和市场交易秩序。

作者： 泸州市纳溪区人民法院
邱 彪
联系电话：（0830）4262149

云南省人民政府


云南省道路交通安全目标管理考核奖惩暂行规定
云南省人民政府
云政发(2001)34号



为加强道路交通安全管理工作，有效地预防和减少道路交通事故，保护国家和人民的生命财产安全，确保道路交通有序、安全和畅通，为我省顺利实施西部大开发和“十五”计划创造良好的道路交通环境，促进全省经济社会的健康发展，根据国家和我省的有关规定，结合我省道路交通管理工作实际，制定本暂行规定。
一、指导思想和原则
以邓小平理论和江泽民总书记“三个代表”重要思想为指导，按照政府牵头、部门联动、各司其职、各负其责、齐抓共管、综合治理的方针和实事求是、公开透明、客观公正、奖惩分明的原则，认真落实道路交通安全管理责任制，建立有效的交通安全防范体系，加强道路交通安全管理，提高全民交通安全意识，努力预防和减少道路交通事故，更好地为实施西部大开发战略和我省的改革开放、经济建设服务。
二、道路交通安全管理目标
（一）全省道路交通安全管理的总体目标
在城市实施“畅通工程”，做到交通有序畅通，管理科学高效，执法严格文明，服务热情规范，宣传广泛深入，设施齐全有效；在公路上创建“文明公路运输线”暨“平安大道”，做到交通安全畅通，治安秩序良好，执法公正文明，警务保障有力，人民群众满意。通过各级各部门的共同努力，使我省行政辖区内不发生或少发生群死群伤的特大交通事故，全省的万车交通事故次数、万车死亡人数、万车受伤人数三项指标接近或低于全国平均水平。
（二）各地、州、市的具体工作目标
1．各地、州、市把预防一次死亡10人以上的群死群伤特大交通事故作为工作重点；各县（市、区）把预防一次死亡5人以上的特大交通事故作为工作重点；各乡（镇）、街道办事处把预防一次死亡3人以上的特大交通事故作为工作重点。
2．建立健全群众性的交通安全组织，使个体车辆及驾驶员得到有效管理。
3．每年在辖区内至少开展两次以上全民交通安全宣传教育活动。
4．交通事故多发点和路段得到有效整治，每县（市、区）至少建立两个以上的“交通事故特控区”，其标志、标线、警示标牌齐全有效，管理措施到位。
5．沿路摆摊设点、以路为市现象逐步得到根治。
6．拖拉机、农用车、货车和其它车辆违章载客及非法从事客运的现象得到有效遏制。
7．辖区内基本杜绝无牌无证车辆、无证驾车现象。
8．将客运单位（含经营客运的私车车主）纳入重点管理，对辖区内的客运车辆及驾驶员做到底数清、情况明，规章制度健全，管理措施到位。
9．不适宜通行大型客车和夜班客车的道路不准安排客运线路。
10．州、市政府和地区行署所在地的城市及建制市要达到“城市畅通工程”的标准和要求。
11．除昆明至中甸的320、214国道、昆明至河口、昆明至罗村口的326、323国道及今后省级确定的道路要达到“平安大道”的标准外，每个县（市、区）在辖区内至少要创建一条以上的“平安大道”。
12．辖区内道路交通秩序良好，交通违章现象明显减少。
三、实现道路交通安全管理目标的具体工作职责及保障措施
（一）各州、市、县（市、区）人民政府和地区行政公署的道路交通安全职责及具体保障措施
1．领导和督促有关职能部门认真贯彻执行道路交通管理法律、法规、规章和规范性文件，研究解决辖区内道路交通安全的重大问题。
2．组织制定辖区内道路交通安全管理的有关政策、规定、实施细则和年度道路交通安全目标，督促有车单位、个体车主和运输企业建立安全责任制，落实安全管理措施。
3．在每年的“交通安全宣传周”，组织新闻媒体进行全民交通安全宣传教育活动。
4．督促和检查下级人民政府及有关职能部门做好道路交通安全管理工作，积极改善道路交通条件，落实安全措施，消除重大隐患。
5．负责组织辖区内发生的特大恶性交通事故的现场抢救及善后处理工作，及时上报有关情况。
6．定期召开道路交通安全工作会议，听取有关部门的工作汇报，分析道路交通事故的规律和特点，查找存在的问题，提出解决的办法和措施，督促有关部门对重大隐患进行整改。
（二）乡（镇）人民政府、街道办事处的道路交通安全职责及具体保障措施
1．认真贯彻执行国家和上级政府有关道路交通管理的法律、法规、规章和规范性文件，把道路交通安全管理工作纳入重要议事日程，认真抓好落实。
2．建立道路交通安全责任制，以村为单位，层层签订责任书，落实具体责任人，把预防和减少重特大交通事故的各项措施落到实处。
3．充分利用农村广播、宣传栏和农村集市，开展多种形式的道路交通安全宣传教育活动。
4．建立群众性交通安全组织，负责辖区车主及驾驶员的交通安全教育，协助交通管理部门抓好具体措施的落实。
5．组织根治以路为市、占道经营和货车、农用车、拖拉机、微型货车违章载客、人货混装等现象。
6．对辖区驾驶员、车辆底数建立台帐，对无牌、无证及脱检车辆要督促车主依法办理车辆落户、检审手续，对辖区内上路行驶的报废车辆要及时通报有关部门，并积极协助取缔。
7．督促村民委员会、居民委员会把交通安全列入村民公约、居民公约的内容，对村民、居民进行经常性的交通安全教育。在赶街（集）天组织人员及时制止拖拉机、农用车、货车、微型货车违章载客现象。
8．辖区内发生重大交通事故时，立即组织抢救，协助公安机关调查事故，处理善后工作。
（三）各职能部门工作职责及具体保障措施
1．各级公安机关要依法履行国家赋予的道路交通安全管理职责，并负责向本级人民政府提出开展交通事故预防工作的意见、建议，指导各机关、团体、企事业单位、有车单位和群众性组织做好交通事故预防工作；维护交通秩序，指挥疏导交通，纠正交通违章，处理交通事故，维护公路治安秩序，管理车辆和驾驶员；负责对管辖区域内的交通事故预防工作进行督促和检查。
各级公安机关在依法行使道路交通管理职权时，要大力开展交通秩序整顿工作，狠抓源头管理工作，积极开展交通安全宣传教育活动，加大违章查处力度，督促、检查有关部门和单位认真落实交通安全管理责任制。
2．交通部门要积极配合公安机关抓好“平安大道”的创建工作，取缔占道违章建筑，加大道路交通安全标志建设经费投入，维护公路标志、标线完好；检查督促养护单位对公路进行正常养护，及时排除路障和抢险、修复公路，确保公路完好、畅通、安全。对公路运输行业的单位和个人的经营条件、范围、行为进行认真清理，对合法经营者给予支持和保护，不符合规定的要进行整顿。特别是客运市场，要依法管理、以法治运，严格客运线路审批，坚决取缔非法客运；加强客、货运汽车站和运输服务中心的监督管理，督促客运单位建立健全各项规章制度，落实安全责任制；认真研究解决乡村农民乘车难的问题。
3．城市规划建设、公用事业管理、城市监察等部门必须按照有关法律法规和技术规范加强道路交通的规划和设施建设，依法对擅自占用、挖掘、损坏城市道路，损坏、危害桥涵、路灯及其它影响城市市容和公共交通设施的违法行为进行查处和取缔，管理城市公共客运交通，积极配合公安机关抓好“城市畅通工程”。
4．农业（农机）部门要严格按照公安机关的委托，切实加强辖区内专门从事运输和既从事农田作业又从事运输的拖拉机的安全技术检验和管理，对无牌、无证、脱检的拖拉机，要督促机主落户、检审，该报废的坚决督促报废，坚决杜绝给农用车上拖拉机号牌的违规行为发生，定期向公安机关报告情况，接受公安机关的监督检查。
5．工商行政管理部门要加强对在公路和城市道路上占道开办市场问题的管理和查处，对于历史上形成的以路为市、以街为市阻碍交通的市场要结合市场建设有计划地搬迁；经公安机关检查，不具备安全条件的客运单位和个体客运车辆，工商行政管理部门不得发放工商营业执照，并应协助公安机关对其进行停业整顿。
6．有关保险公司要积极向投保人提出整改交通安全隐患的意见和建议，配合公安机关搞好交通安全宣传教育活动，普及交通法规知识，大力抓好驾驶人员的安全教育工作，切实有效地搞好防灾防损工作。
7．宣传、文化、新闻、出版、广播、电视等部门要把义务宣传交通安全列入工作计划，采用多种形式广泛宣传交通安全法规，普及交通安全常识，增强全民的交通安全意识。
8．教育、劳动、司法行政等部门要把交通安全教育纳入学校教育、职业教育和社会教育的内容。中小学校、幼儿园应加强学生和幼儿的交通安全教育。
9．机关、团体、企业事业单位的行政负责人或法定代表人对本单位的交通安全负责，要认真落实道路交通安全责任制，督促单位职工及驾驶员遵守交通安全法规，严格执行有关规章制度，维护道路交通安全。
10．各部门、各单位签订的社会治安综合治理责任书，应当规定预防道路交通事故的责任。客运单位和个体客运车主应当按照客运车辆运输安全的有关规定，与当地公安交通管理部门签订交通安全责任保证书，公安交通管理部门负责交通安全责任保证事项的检查落实。
四、道路交通安全目标管理责任
道路交通安全目标管理责任贯彻“防患于未然，责任重于泰山”的方针，各地、各部门要把道路交通事故的预防工作纳入重要议事日程，各州、市、县（市、区）、乡（镇）人民政府的州长、市长、县（市、区）长、乡（镇）长和各地区行政公署专员是本辖区道路交通安全的第一责任人，各职能部门的行政主要领导是抓好道路交通事故预防工作的直接责任人。
因玩忽职守，致使辖区内发生群死群伤恶性特大交通事故并造成恶劣影响的，视情节分别给予主要责任人党纪、政纪处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。
五、考核和奖惩办法
（一）考核
年度道路交通安全目标及考核评分标准由云南省交通安全委员会制定，并在每年年初公布实施。
道路交通安全目标管理的考核工作在各级人民政府的领导下，由交通安全委员会代表本级人民政府组织，依照《云南省道路交通安全目标管理考核评分标准》，由上一级对下一级进行考核。考核采取平时检查和年终集中考核相结合的办法进行。考核采用百分制，得分在75分以上者为合格，75分以下为不合格。凡辖区内发生一次死亡10人以上的群死群伤特大交通事故2起以上的，一律以0分计算。
对省级的考核采用总体控制目标的方法进行，即万车死亡率接近或低于全国平均水平，得40分；万车事故率和万车受伤率接近或低于全国平均水平，各得30分，总分70分为合格。
（二）奖惩办法
年终评比时，按照年度考核情况，从合格地区中按考评分数评选一、二、三等奖若干名，由省人民政府授予“道路交通安全先进集体”称号并予以奖励。
道路交通安全目标管理年终考核不合格的地区，由省人民政府给予“黄牌”警告，并责令在规定时限内，有针对性地进行整改。在不合格地区中考核分数倒数1至3名的，有关地、州、市政府（行署）要向省人民政府写出书面报告。
六、其他
（一）县、乡级的道路交通安全目标管理考核办法及奖惩标准由各地、州、市政府（行署）和县政府分别制定。各职能部门应当按照交通安全管理的职责，制定具体的考核奖惩办法，落实具体的措施。
（二）各级人民政府在每年年初公布上一年度的考评结果，并兑现奖惩。
（三）本暂行规定由省公安厅负责解释。


2001年3月12日