住房和城乡建设部


关于印发《物业承接查验办法》的通知

建房[2010]165号　


各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一〇年十月十四日

物业承接查验办法

第一条　为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。

第二条　本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

第三条　物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

第四条　鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

第五条　国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

第六条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

第七条　建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

第八条　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

第九条　建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

第十一条　实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第十二条　实施物业承接查验，主要依据下列文件：

（一）物业买卖合同；

（二）临时管理规约；

（三）前期物业服务合同；

（四）物业规划设计方案；

（五）建设单位移交的图纸资料；

（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第十三条　物业承接查验按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）办理物业交接手续。

第十四条　现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第十五条　物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第十六条　物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第十七条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

第十八条　现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

第十九条　现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

第二十条　现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第二十一条　建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

第二十二条　物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第二十三条　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第二十四条　建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

第二十五条　物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

第二十六条　交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

第二十七条　分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

第二十八条　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

第二十九条　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其它承接查验有关的文件。

第三十条　建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第三十一条　物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

第三十二条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十三条　物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第三十四条　自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第三十五条　物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第三十六条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

第三十七条　建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

第三十八条　建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

第三十九条　物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第四十条　建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

第四十一条　物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

第四十二条　建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第四十三条　建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

第四十四条　物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

第四十五条　前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。

第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十七条　本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。

第四十八条　本办法自2011年1月1日起施行。

破坏交通设施罪的法律适用及在实践中注意的问题

郭山珉

破坏交通设施罪是具有行业特点的危害公共安全犯罪，主要发生在铁路、民航、航运、公路交通行业，是97年修改刑法后保留的罪名。近年来，这一类案件明显有上升趋势，随着经济的发展，各种矛盾的激化演变，一些犯罪分子对社会的不满将犯罪对象伸向破坏交通设施这一特定对象，具有重大危害公共安全的犯罪，这一犯罪一旦得逞，将会严重危害人民生命财产和公共安全，对此，应引起高度重视。但是，在司法实践中，遇到此类案件又颇为棘手，对该罪的把握、如何适用相关法律规定，没有具体的司法解释，需要从理论上进行探讨和规范，以利于引导实践，指导办案。
破坏交通设施罪是指故意破坏轨道、桥梁、隧道、公路、机场、航道、灯塔、标志或者进行其他破坏活动，足以使火车、汽车、电车、船只、航空器发生倾覆、毁坏危险，危害公共安全的行为。对该罪有二种量刑处罚，一种是尚未造成严重后果的，即刑法第117条规定的处三年以上十年以下有期徒刑；另一种是造成严重后果的，即刑法第119条规定的处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。构成本罪必须同时符合以下条件：
1、行为人主观上必须具有破坏的故意。犯罪的主观故意应当包括直接故意和间接故意，不论犯罪嫌疑人出于什么动机，只要具有刑事责任年龄和责任能力的人具有破坏犯罪故意，即明知自己的行为会发生危害社会的结果，并且希望或者放任这种结果发生的主观罪过，才能认定。
2、破坏行为必须是针对涉及交通安全设施的。侵犯的对象必须是正在使用中的交通设备。如果破坏的不是正在使用中的交通设备（如正在施工、修理、或废弃不用的交通设备，）或者与交通运输安全无关的设施（如候车室等生活设施），，以及不影响车辆行驶、船只航行、航空器飞行安全，则不构成本罪。这里所说的“其他破坏活动”，是指破坏上述未列举的其他交通设施和虽然没有直接破坏上述交通设施，但却足以使火车、汽车、电车、船只、航空器发生倾覆、毁坏危险的行为。如乱发指示信号、干扰无线电通信、导航，在铁轨上放置障碍物等。应当强调的是，这里所说的“破坏”，不仅包括使交通设施遭受有形的损失，也包括对交通设施正常功能的损害，如发出无线电干扰信号，使正常行使中的交通工具与指挥、导航系统不能联系，致使该交通工具处于极大风险之中的行为等。
3、破坏行为必须是足以使火车汽车、电车、船只、航空器发生倾覆、毁坏危险的。 所说的“足以”，是指行为人对交通设施的破坏程度，已达到可以使交通工具发生倾覆或者毁坏的现实可能和危险。如果其破坏交通设施的程度不会造成这种现实危险的，则不构成本罪。在实践中对119条不会产生争议，主要对117条规定行为人的破坏行为只要足以使交通工具发生倾覆、毁坏危险即可构成本罪，不要求危险结果的真正发生有争议。具体到各个行业中的犯罪行为，铁路法所称的“严重后果”是指行为人故意毁损、移动铁路行车信号装置或者在铁路上放置足以使列车倾覆的障碍物，或者盗窃铁路线路上行车设施的零件、部件、铁路线路上的器材，造成人身伤亡、重大财产毁损、中断铁路行车等严重后果的。①
从以上的的法律规定和相关司法解释中明确规定了构成117条所犯要件是危险犯，而不是结果犯。把握该罪关键点就是“足以”二字，那么行为人是不是只要实施了破坏行为就构成本罪，也不能一概而论，我们要从行为人实施的方法、侵害的部位综合分析判断有可能所造成的后果，能否达到严重的程度，也就是我们法律所规定的“足以”，对“足以”概念的含义如何评判，是是否构成该案重要要件，对“足以”的鉴定，因侵犯的对象不同，鉴定的机构也就不同，鉴定的标准也不同，甚至鉴定人专业知识掌握程度不同也会对鉴定得出的结论不同，这正是捆饶司法机关的难点之一。司法机关只有根据专业鉴定机构的鉴定结论是否，才能作出罪与非罪的决定，因此，鉴定结论的重要性可见一般，但是，涉及犯罪对象的行业不同，有资格的鉴定机构也不同。就铁路部门而言，铁道部、铁路局明确规定有权作出权威鉴定结论机构是各铁路局、铁路分局②的安全监察部门，凡是涉及各专业口子的鉴定材料首先交安全监察部门，由安全监察部门汇总材料后出具最终结论。我们在司法实践中从法律的角度往往认为已足以可能造成严重后果，但是，安监部门不一定认为足以会造成严重后果，他们的足以标准一般是以已经造成严重后果为依据。如我院今年办理的张某某破坏交通设施案，被告人张某某在宁启线葛塘大桥正线铁路两处钢轨连接处放置十几公分长镙栓，并用铁丝捆扎固定，致使通过的扬州至北京的Z30次列车激烈晃动，严重危及行车安全，开始安监部门不愿作“足以”造成运行中列车倾覆的鉴定，认为列车虽然大幅晃动，但已经通过没有造成脱轨后果，不需要作“足以”倾覆的鉴定结论，公安机关与其从法律的角度解释“足以”法律含义，但是，安监部门仍然坚持自己的观点，后由政法委协调，安监部门终于作出“足以”的鉴定结论，才得以办理此案。笔者认为主观上安监部门有他们认识上偏差，客观上也有职责不明的原由，他们认为“足以”是已经造成的事实结果，而列车已经通过就不会存在倾覆的后果，但是不知道没有造成倾覆是由多种因素组成，列车行驶的速度、列车排障器的作用、镙栓捆扎的力度、司机正确果断处理等等一些意志以外不确定原因促成，在这之前谁能保证列车通过肯定不会发生倾覆，之后谁又能保证不会发生其他意外事故（列车车轮、传动装置事后均发现破损、撤换）。客观上他们认为作出“足以”鉴定的结论，事关重大，鉴定部门、鉴定人要承担一定的责任，他们只愿意在专业部门出具的证明结论上盖章，殊不知路局公、检、法联合签署的文件，规定危及铁路行车运输的案件，必须有分局安监部门出具的鉴定，才能认定。但是安监部门认为从来就没有收到这样的文件，不知道有这样的规定，客观上无法执行。如2004年2月3日上海铁路局公检法联席会议通过的沪铁中法（2004）13号《铁路常见刑事案件证据适用指导意见（试行）》，主送、抄送都没有规定送路局、分局安全监察室，难怪他们对于技术鉴定这一职责产生不明。因此，笔者认为有必要由路局政法委组织协调解决这一紧迫问题，建议今后公、检、法出台涉及危害铁路运输安全的案件有关解释，给相关部门抄送一份，使相关部门及时了解有关法律规定和有关文件精神，便于快速、及时办理案件。此外，笔者还认为既然《指导意见》明确规定关于破坏铁路运输工具或设施犯罪所作的技术鉴定主体是具有安全事故鉴定资格的铁路局安全生产监察部门，内容上必须明确外，内容的格式上、制作的程序上也要规范合法，鉴定材料必须有2名以上鉴定人的签名并加盖鉴定单位的公章方能产生效力，使其规范化、程序化、法律化，改变以往不严谨的做法。
就安全监察部门今后如何对涉及铁路运输安全案件的鉴定结论具有法律效率，须从以下几方面规范：
1、鉴定资格问题，不仅仅有上级主管单位的首肯任命，还要向地方有关价格、质量、审计等鉴定机构那样，进行资格审核，符合规定的进行登记注册，按照鉴定机构管理规定每年进行年审。
2、鉴定人员的任免，要纳入专门人才的培训考核，鉴定人员必须经过专项业务知识等级、资格考试合格后予以任职，且给予专项津贴，以激励专门人才的脱引而出，并建立专家人才库进行管理。
3、鉴定文书的制作须规范，格式按照法律文书的规定，首部：要有制作机关（单位）、文种名称、文号、送检单位、鉴定事由；正文部分：是主要事实经过；尾部：是鉴定结论，鉴定人，签字盖章、日期。
总之，我们司法机关必须按照法律的规定，不仅从实体上严格把关，从程序上也应严格审查，客观、真实地反映案件事实和科学、公正分析事物的发展变化，严谨办案程序，按照法律赋予的职责行使使命。

①最高人民法院—法释[1993]28号（1993年10月11日）《关于执行〈中华人民共和国铁路法〉中刑事罚则若干问题的解释》第3条。
②2005年3月18日根据铁道部的命令，全国各铁路分局已全部撤消。
作者单位：南京铁路运输检察院