关于印发《滁州市城市房屋拆迁管理办法》的通知
安徽省滁州市人民政府
关于印发《滁州市城市房屋拆迁管理办法》的通知
滁政〔2006〕44号
各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《滁州市城市房屋拆迁管理办法》已经市政府第27次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
滁 州 市 人 民 政 府
二○○六年七月一日
滁州市城市房屋拆迁管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利实施，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《安徽省城市房屋拆迁管理办法》（省政府令第153号）等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。
第五条 滁州市建设委员会是本市行政区域内房屋拆迁的主管部门，负责对全市房屋拆迁工作实施监督管理。市房屋拆迁管理办公室具体承担城市房屋拆迁日常管理工作。
土地、规划、城市管理行政执法、司法、民政、公安、文化、环境保护等相关部门及拆迁所在地的区人民政府、街道办事处应当根据各自职责，依照本办法规定，配合房屋拆迁管理部门做好拆迁工作，保证城市房屋拆迁顺利进行。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位应向房屋拆迁管理部门提出申请，取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请领取房屋拆迁许可证的，应当按规定向房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）法律、法规规定的建设项目立项批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权证书或建设用地批准书；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明和资金监管协议。
第七条 拆迁计划和拆迁方案应当包括以下内容：
（一）拆迁范围、方式、期限；
（二）拆迁范围内房屋的结构、用途、建成年代、建筑面积、产权产籍等基本状况；
（三）拆迁补偿和补助费用概算；
（四）产权调换房屋安置标准、新建安置房屋平面设计图和地点；
（五）临时过渡方式及具体措施；
（六）其他需要说明的事项。
第八条 房屋拆迁管理部门应在房屋拆迁许可证发放的同时，及时将房屋拆迁许可证中载明的建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告形式予以公布。
房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；对不符合条件的，应退回申请，并书面说明理由。
第九条 房屋拆迁许可证核准的拆迁范围，不得超过建设用地规划许可证核定的用地范围，应当包括规划行政主管部门核定的该项目建设用地以外的代征道路、绿化及其它退让红线等需要拆迁的范围。
建设项目在原使用土地上、不改变土地使用性质的，房屋拆迁管理部门审核拆迁范围时，应根据建设项目批准文件、建设工程规划许可证、国有土地使用权批准文件，以及规划行政主管部门提出的规划设计条件核定拆迁范围。
第十条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要变更拆迁范围或延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出申请，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起10日内进行审查，对符合条件的给予办理延期手续；对不符合条件的，应退回申请，并书面说明理由。
第十一条 拆迁人可以自行拆迁，也可委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
实施房屋拆迁，应当遵守市容、环境保护、建筑施工安全等法律、法规的规定，实行文明、安全施工，保持环境清洁。
第十二条 拆迁人自行拆迁的，其拆除房屋的工作应当纳入拆迁计划。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十三条 拆迁范围确定后，自拆迁公告之日起，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）房屋权属变更登记、抵押和租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
有关部门在房屋拆迁管理部门书面通知载明的暂停期限内，就本条第一款所列事项办理的相关手续无效，并不得作为拆迁补偿安置的依据。
第十四条 拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，签订书面拆迁补偿安置协议，拆迁补偿安置协议书应当包括以下内容：
（一）补偿方式、补偿金额及支付期限；
（二）安置用房面积和安置地点；
（三）产权调换房屋的差价支付方式和期限；
（四）搬迁时间、搬迁过渡方式和过渡期限；
（五）搬迁补助费和临时安置补助费；
（六）违约责任和协议争议解决方式；
（七）双方认为需要订立的其他条款。
第十五条 被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁：
（一）有产权纠纷的；
（二）产权人下落不明的；
（三）房屋共有人对拆迁补偿方式达不成一致意见的。
有前款所列情形的房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第十六条 拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。
第十七条 拆迁补偿安置协议订立后，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应严格履行。被拆迁人或者房屋承租人在协议期限内拒绝搬迁或者发生其他纠纷的，拆迁人可以依据拆迁协议的约定申请仲裁，或者向人民法院提出诉讼。因拒绝搬迁提起诉讼的，诉讼期间，拆迁人可以依法向人民法院申请先予执行。
第十八条 拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决具体程序依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》进行。
当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，除依法需要停止执行的情形外，复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十九条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由同级人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十条 市、县人民政府责成有关部门强制拆迁的，按照《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第十七条规定的程序进行。
第二十一条 拆迁人在拆迁补偿安置协议或者裁决规定的搬迁期限内，不得对未搬迁的被拆迁人或者房屋承租人实施停止供水、供电、供气等影响生产、生活的行为。被拆迁人不得损坏拆迁被拆迁房屋的共用设施。
第二十二条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，受让人应当报经房屋拆迁管理部门批准同意，办理房屋拆迁许可证变更手续。原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。转让合同自签订之日起由转让人和受让人在30日内予以公告，并书面通知被拆迁人，及时变更所签协议中的拆迁人。
第二十三条 房屋拆迁实行专项资金制度。拆迁人应将补偿安置资金存入拆迁管理部门指定的银行专户存储，并由房屋拆迁管理部门与拆迁人、资金存储的银行三方签订《资金监管协议》。
前款规定的拆迁补偿安置资金的存款额度不少于被拆迁房屋总建筑面积乘以上一年同类地段、同类性质房屋的货币补偿基准价，拆迁人用于产权调换的房屋可以折价计入。
第二十四条 拆迁人使用拆迁补偿安置资金时，应向房屋拆迁管理部门提出申请，未经房屋拆迁管理部门审核同意，拆迁人不得使用拆迁补偿安置资金，并不得挪作他用。房屋拆迁管理部门应当在收到申请之日起3日内对资金的使用进行审查，作出审核决定。
第二十五条 房屋拆迁管理部门应当收集下列房屋拆迁资料，加强对拆迁档案的管理，建立、健全拆迁档案管理制度：
（一）房屋拆迁建设的有关批准文件；
（二）拆迁计划和拆迁方案及其调整资料；
（三）委托拆迁合同副本；
（四）拆迁过程中的行政执法文书；
（五）与拆迁有关的其他档案资料。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十六条 对被拆迁房屋的用途和建筑面积的认定，以被拆迁房屋的房地产权证等有效房屋产权证明标注的用途和建筑面积为准。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用，根据房屋所有权人的申请，经负责房屋产权登记的管理部门变更登记的，按改变后的用途认定。
第二十七条 拆迁范围内的违法建设和超过批准期限的临时建筑，其所有人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁期限内自行拆除。拆除违法建设和超过批准期限的临时建筑，不予补偿、安置；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当按该建筑工程原实际造价给予30%—50%补偿，不予安置。
第二十八条 拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换的方式。
除法律、法规另有规定的和本办法第三十五条第二款、第三十六条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十九条 被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有法定资格的房地产评估机构以市政府公布的货币补偿基准价为依据，结合被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新等因素评估确定。
市房屋拆迁管理部门应当会同物价、土地等部门，确定货币补偿基准价格（含各县、市），报市政府批准后，于每年1月31日前公布。
第三十条 被拆迁房屋的房地产市场评估价格实行公示制。房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、评估依据等主要情况在被拆迁地段公布，公布时间不得少于10日。
第三十一条 拆迁当事人对评估结果有异议的，可以自收到评估结果之日起10日内向所在地房屋拆迁管理部门申请鉴定，房屋拆迁管理部门应当自收到鉴定申请之日起10日内组建房地产估价鉴定委员会进行鉴定。
前款规定的专家，由房屋拆迁管理部门从省人民政府建设行政主管部门建立的专家名册中采取随机方式抽取。
拆迁当事人申请鉴定的，以鉴定结论作为裁决机关裁决的依据；未申请鉴定的，以评估结果作为裁决机关裁决的依据；鉴定费用由鉴定申请人承担。
第三十二条 被拆迁人属于生活特殊困难户，其被拆迁住宅房屋的人均建筑面积低于所在地市、县城市人均建筑面积的，实行产权调换时，拆迁人应当提供不低于所在地市、县城市人均建筑面积的房屋作为安置房。安置房价格高于被拆迁房屋价格的，被拆迁房屋和安置房不结算产权调换的差价。
前款规定的生活特殊困难户，是指按照国家和省有关规定享受最低生活保障待遇的城市居民户。
第三十三条 实行房屋产权调换的，拆迁人应当向被拆迁人提供不少于被拆迁房屋原建筑面积的安置房，并由拆迁人与被拆迁人按照本办法第二十九条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价。
第三十四条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋用于拆迁安置。新建安置房，应当符合设计规范要求，并经验收合格。不符合上述规定的，拆迁入不得擅自进行安置，并不得停止临时安置补助费的发放。
第三十五条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第三十六条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被折迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租。
第三十七条 拆迁人应当支付被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费。实行房屋产权调换的，被拆迁人或者房屋承租人从拆迁人提供的周转房迁往安置房时，拆迁人应当再次支付搬迁补助费。
第三十八条 在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转房的，拆迁人应当自搬迁之月起至被安置后的4个月内支付临时安置补助费；被拆迁人为房屋承租人安排过渡房屋的，拆迁人应支付给被拆迁人临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准由市政府另行制定，并于每年1月31日前公布。
第三十九条 住宅过渡期不得超过18个月，非住宅过渡期不得超过24个月。
拆迁人逾期未安置的，自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费。
拆迁人提供周转房且超过过渡期限逾期未安置的，拆迁人应自逾期之月起按规定标准支付临时安置补助费。
第四十条 拆除非住宅用房实行产权调换时，因拆迁造成停产、停业的，在过渡期限内，拆迁人应补偿被拆迁人或承租人停业补助费，具体标准由市政府另行制定，并于每年1月31日前公布。
第四十一条 拆迁人补偿、安置被拆迁人后，被拆迁入应当将被拆迁房屋的房地产权证交给拆迁人，由拆迁人移送负责房屋产权登记的管理部门予以注销。
用货币补偿购买的房屋和产权调换的房屋与被拆迁房屋建筑面积相等部分，办理房地产权证时免缴有关税费。
第四章 罚 则
第四十二条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由市房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由市房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处已经拆迁补偿安置资金 1%以上3%以下的罚款。
第四十三条 拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的由市房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十四条 接受委托的拆迁单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第四十五条 房地产评估机构未按照本办法规定对被拆迁房屋进行评估的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门责令重新评估，并可处1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，报请颁发资质证书的部门降低其资质等级或者取消其资质。
房地产评估机构有前款所列行为，对拆迁当事人造成财产损失的，应当依法承担赔偿责任。
第四十六条 房屋拆迁管理部门有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本办法的规定，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件；
（二）核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责；
（三）对依法应当查处的违法行为不予查处；
（四）违法作出拆迁裁决的；
（五）作为拆迁人或者接受委托实施拆迁的；
（六）违法实施强制拆迁的。
第四十七条 辱骂、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁管理部门工作人员执行公务的，依照《治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第四十八条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。
征用集体土地的补偿、安置和地上建筑物的拆迁、补偿，按照《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规的规定执行。
第四十九条 本办法具体应用中的问题，由滁州市建设委员会负责解释。
各县、市可参照本办法执行。
第五十条 本办法自公布之日起施行，《滁州市城市房屋拆迁管理暂行办法》（滁政〔2002〕53号）同时废止。
法律的概念
我们国家正在建设法治社会，所谓法治就是依法治国，简单说就是依照法律治理国家。所以，谈法治首先应当明白什么是法律，不同的界定对社会有什么影响。在此，我就谈谈我对法律的理解，权且作为抛砖引玉。
什么是法律？
不同的国家、不同的历史时期、基于不同的政治需要都会对法律概念作出不同的界定，这些界定之间只是角度不一样—“横看成岭侧成峰”，没有绝对的对错之分。但是，不同的界定对不同社会的适应和产生的影响是不一样的。
我们传统的法律概念是根据马克思的阶级理论作出的，即法律就是一个阶级统治另外一个阶级的工具。这个概念（以下称为法律的阶级概念）从阶级角度分析，无疑有其合理性，但是法律的阶级概念也有其局限性和明显的缺陷。结合我国社会发展状况来说，法律的阶级概念已经不适应社会发展需要，更不利于法治社会的建设。因为：
首先，法律除了阶级性的特点以外，还有公共性特点，阶级概念并不能完整的概括法律的特征；
其次，法律的阶级概念，需要对社会进行阶级划分。那么当前的社会，谁是统治阶级？谁是被统治阶级？ 法律的阶级概念，在意识上使大多数的国民感觉自己是被统治阶级（总是要找出一个对应的定位，不可能成统治阶级，只能自我定位到被统治阶级了，并且被统治阶级总是占大多数的）,自我定位为被统治阶级的大多数人来说，对法律的态度就是抵触、规避，而不是遵守和积极建设（按照阶级统治工具理论，被统治阶级就不需要遵守法律，甚至有权违反、推翻法律，因为按照人的基本人权，每个人都有反抗压迫和奴役的权力）。而法治社会是需要每一个国民积极参与，如果部分进行法治建设，大部分反对、抵触，那么建设就不如破坏了。相对的要树立一个对应的统治阶级，那么从事社会管理的政府及其官员就被归入到统治阶级。在意识上被定位和自我定位为统治阶级的人来说，法律的阶级概念会使他们会觉得法律就是管普通老百姓的，他们可以逾越于法律之外，法律是实现其对社会统治的工具，他们正是工具的使用者，出现特权思想。甚至发展到认为公权力私有，进行权力寻租，导致腐败的加剧。这种机械的、意识形态的社会分类会加剧政府和老百姓之间的对立和不信任感。
再次，法律的阶级概念，会使大多数人游离于法治轨道之外。他们认为，建设法治社会是政府的事情，与我无关。最终使建设法治社会成了一句动听的空话。
那么如何解决这个问题呢？或者说按照社会的现状，如何界定法律的概念更符合社会发展的需要呢。我认为应当将法律界定为“国民的誓约”，即国民（国家）为了和平相处和发展需要就相处和发展过程中碰到的问题达成的合约和承诺（以下称为誓约法律概念）。实质来说，法律就是利益的分配机制，规定如何分配和运用社会资源、利益。那么誓约法律概念如何解决阶级法律概念所产生的问题呢？
誓约法律概念在建设法治社会中有什么优势？
首先，誓约法律概念有利于鼓励国民积极参与立法活动。因为法律是社会资源的分配机制，就社会资源如何分配进行的约定，所以它涉及到每个人自身的利益，需要每个人自己参与。定性为誓约，首先要求国民就需要解决的问题进行协商约定，协商就需要参加，将立法活动当成国民自己的事情。建立立法与国民利益息息相关之共识。
其次，誓约法律概念有利于树立法律的平等观念。在誓约的建立（签订）过程中，有利于体现和落实平等观念和意识，因为契约的基础是平等，而不是特权，特权就不能进行协商。同样，通过广泛的参与、协商，立法不再是少数人的特权，避免法律成为少数人掠夺的霸占社会资源的工具，最大限度的实现法律的正义。
再次，誓约法律概念有利于法律的推广执行。对自己参与协商（委托他人代为参与协商）而制定的法律，就是一种誓约，遵守自己的誓约不仅是一种法律义务，更是一种道德要求，实现法律和道德的有机结合。
所以，我认为法律是社会资源的分配机制，使国民就社会资源分配达成的一种誓约。它以平等为前提，要求每个国民积极参与（定约）并信守自己的誓约。而不应该大多数人规避和反抗的是少数人统治、掠夺资源的工具。正确、积极地界定法律，有利于法律发挥应有的功能，促进社会的和谐发展。
所以，我认为，法律的概念应界定为一国国民就相处和发展过程中碰到的问题达成之誓约。
叶星林，北京市尚公律师事务所 Email:yexinglin@splf.com.cn