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云南省曲靖市人民政府


曲靖市人民政府公告第14号

《曲靖市物业管理规定》已于2005年9月13日经曲靖市人民政府第42次常务会议通过，现予公布。自2005年11月1日起施行。

二○○五年九月二十九日



曲靖市物业管理规定

第一条 为规范我市的物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院公布的《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》，结合我市实际，制定本规定。

第二条 我市行政区域内的物业管理活动应当遵守国务院公布的《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》和本规定。

第三条 曲靖市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各县（市）区人民政府房地产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当协助做好物业管理工作。

工商、发改委、公安、民政、环保、环卫、供水、供电、通讯、有线电视等单位，按照各自职责配合实施本规定。

第四条 房屋的所有权人为业主。

第五条 物业管理区域内全体业主组成业主大会；一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用部位和共用设施设备、建筑物规模、建设工程项目、物业类型和社区建设等因素。

按照城市规划建设的住宅小区，一个小区划分为一个物业管理区域；但建筑面积在50万平方米以上分多期开发的住宅小区，可以划分为两个以上物业管理区域。

属于城市建设中自然形成的相对独立的住宅区和非住宅区物业，可以划分为一个物业管理区域。

第六条 物业管理区域的具体范围，由县（市）区人民政府房地产行政主管部门会同民政等部门划分；跨县（市）区物业管理区域的具体范围，由曲靖市人民政府房地产行政主管部门会同同级民政等部门划分。

第七条 物业管理区域应当命名。

新建住宅小区等物业管理区域按照建设工程规划许可证的项目名称命名；已形成的物业管理区域按照住宅小区、街道、社区的名称等因命名。

物业管理区域的具体范围、名称需要调整的，应当经原负责划分物业管理区域的部门核定。

第八条 物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%以上的；

（二）将物业交给第一个业主之日起满两年的；

（三）占全体业主30%以上的业主提议的。

第九条 业主委员会是业主大会的执行机构。

召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会及业主委员会成员应当符合下列程序：

（一）业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的县（市）区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

（二）筹备组应当做好下列筹备工作：

1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

2.参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主公约》（草案）和《业主大会议事规则》（草案）；

3.确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

4.确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

5.做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

（三）筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的县（市）区人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

（四）业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。

（五）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县（市）区人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照上述规定重新备案。

第十条 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素，按照下列规定确定：

（一）住宅物业，每套住宅建筑面积在140平方米以下的为1票；超过140平方米不足280平方米的为2票；280平方米以上的为3票。

（二）非住宅物业，每处建筑面积在200平方米以下的为1票；每超过200平方米的增加1票，但最多不超过30票。

第十一条 业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第十二条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（市）区人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

第十四条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面前期物业服务合同。

第十五条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（市）区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第十六条 前期物业服务合同可以约定期限；期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第十七条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

国务院建设行政主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市人民政府房地产行政主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。

一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。

第十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第十九条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

第二十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将价格管理形式、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十二条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，应当签定委托协议，向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十四条 供水、供电、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

第二十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第二十六条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权、监督权，任何单位、个人不得擅自处分、损害业主的共同利益。

物业管理区域内，不得从事危害公共利益活动，侵害业主的正当权益和生命、财产、健康安全。物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自占用物业共用部分、共用设施设备；

（二）破坏房屋承重结构、主体结构和房屋外观；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自改变物业的使用性质；

（五）放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品；排放有毒、有害物质；发出超标噪音；安装或者建立通讯发射塔或者基站；

（六）侵占绿地、损毁花草树木；

（七）随意停放车辆或者设置摊点；

（八）随意堆放、倾倒或者乱抛垃圾、杂物；

（九）业主公约所禁止的行为；

（十）法律法规、规章禁止的其他行为。

违反以上行为，由相关部门按照有关法律、法规对责任人进行查处；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 物业专项维修基金由市建设局会同市财政局制定《曲靖市物业共用部位共用设施设备维修基金管理办法（暂行）》。

第二十八条 尚未实施物业管理活动的小区和组团应依本规定成立业主委员会，选聘物业管理企业，建立专业化、市场化的物业管理运行机制。

第二十九条 本规定自2005年11月1日起施行。